在深圳“網(wǎng)中盤(pán)”中洲灣購(gòu)買(mǎi)了一套商務(wù)公寓后，宋先生(化名)在嘉鑫.輝煌時(shí)代又購(gòu)買(mǎi)了兩套48平方米的復(fù)式商辦公寓用來(lái)投資。

與中洲灣的商務(wù)公寓不同的是，其在嘉鑫.輝煌時(shí)代購(gòu)買(mǎi)的48平方米復(fù)式戶型，房屋性質(zhì)為“辦公”。該項(xiàng)目?jī)?nèi)場(chǎng)銷售人員表示，商辦公寓不限購(gòu)不限售，靈活性高，因此也成為現(xiàn)在投資客的首選產(chǎn)品。

繼《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》后，8月18日，深圳又迎來(lái)建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的重大利好。

首先反映在樓市上。8月底，天健天驕南苑住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率50%。另外，同期開(kāi)盤(pán)的中洲灣公寓項(xiàng)目截至9月底共備案312套，成交金額為11.41億元，位居全市公寓成交金額第一名。

在持續(xù)利好之下，繼今年3、4月小陽(yáng)春之后，原本還在觀望的投資客又開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。然而，限購(gòu)、限售等嚴(yán)厲的調(diào)控政策讓很多投資客望而卻步。與住宅相比，“限售五年”“不限購(gòu)”的商務(wù)公寓市場(chǎng)行情明顯高于住宅市場(chǎng)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，另一種“類住宅”產(chǎn)品——商辦公寓正在不斷升溫。

熱度上升成交分化在“中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)”等優(yōu)惠政策加持下的深圳，新房市場(chǎng)經(jīng)歷了8月底的一波小高峰后，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的熱情持續(xù)高漲。

從8月底開(kāi)始，深圳開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán)，放貨量不斷增加。深圳中原研究數(shù)據(jù)顯示，8月底開(kāi)始訪客指數(shù)大幅上升，9月訪客指數(shù)維持在55.29~60之間，與上年同期相比，處于高位。

深圳中原研究院數(shù)據(jù)顯示，9月新房市場(chǎng)有16個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市。其中，9個(gè)為住宅項(xiàng)目，2個(gè)公寓項(xiàng)目，另外有5個(gè)辦公產(chǎn)品項(xiàng)目。

從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量有明顯上升趨勢(shì)。9月新房市場(chǎng)共網(wǎng)簽5421套商品房，環(huán)比上升25.0%。

然而，記者梳理發(fā)現(xiàn)，在新房市場(chǎng)中，住宅和商務(wù)公寓、商辦產(chǎn)品成交量的分化尤為明顯。

在住宅市場(chǎng)，9月深圳新房住宅有8個(gè)項(xiàng)目獲批預(yù)售，成交約為2748套，環(huán)比下滑9.55%；總成交面積為26.91萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑6.28%。而公寓市場(chǎng)的表現(xiàn)卻尤為搶眼，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，9月全市商務(wù)公寓共成交2202套，環(huán)比上升103.32%；成交面積10.89萬(wàn)平方米，環(huán)比上升80.66%。

事實(shí)上，在2018年“7.31”政策出臺(tái)以來(lái)，深圳新房住宅市場(chǎng)一直保持著相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，而不限購(gòu)的公寓產(chǎn)品銷量逐漸上升。但是商務(wù)公寓5年限售的規(guī)定，也讓很多投資客望而卻步。

在此背景下，投資屬性較強(qiáng)的辦公產(chǎn)品受到不少投資客的青睞。數(shù)據(jù)顯示，9月有5個(gè)辦公項(xiàng)目獲批，供應(yīng)量為13.75萬(wàn)平方米，環(huán)比增加2.8倍。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，9月深圳一手辦公成交面積為2.58萬(wàn)平方米，環(huán)比上升7.49%；二手辦公成交面積為1.54萬(wàn)平方米，環(huán)比上升118.9%。

“現(xiàn)在投資客投資都選擇商辦產(chǎn)品，因?yàn)椴幌拶?gòu)不限售，也不限貸，投資回報(bào)率會(huì)比較高。”某樓盤(pán)銷售人員告訴記者。

“辦公”用房受投資客青睞除了嘉鑫.輝煌時(shí)代以外，近期，記者走訪了深圳多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，不少樓盤(pán)中“辦公”性質(zhì)的房屋都被包裝成公寓出售。

據(jù)了解，陽(yáng)光城天悅(又名“深南陽(yáng)光大廈”)于2018年開(kāi)盤(pán)銷售，主要出售商務(wù)公寓和辦公產(chǎn)品。深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目商務(wù)公寓89套，已售25套；辦公產(chǎn)品213套，僅售14套。

位于龍華區(qū)的一項(xiàng)目也主要出售辦公用房。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目近期出售A座，180~275平方米的大戶型，房屋性質(zhì)也是辦公，另外，此前一直在售的C座主要為70平方米左右的戶型，層高4.5米。

該項(xiàng)目銷售人員表示，房屋可精裝交付，但需要額外交8萬(wàn)元裝修費(fèi)用。

商辦市場(chǎng)的熱度上升，除了政策利好外，跟深圳嚴(yán)厲的調(diào)控政策密切相關(guān)。

2018年7月31日，深圳出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱“《通知》”)?！锻ㄖ芬?guī)定，“個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買(mǎi)的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓?！倍剔k產(chǎn)品并不在限購(gòu)、限售之列。不限購(gòu)且轉(zhuǎn)讓靈活的特點(diǎn)正符合投資客在深圳購(gòu)房投資的需求。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，深圳有的項(xiàng)目投資客占比在80%左右。

除此之外，高額的租金也讓商辦公寓的市場(chǎng)行情不斷上升。

“之前客戶委托我們出租一套70平方米的復(fù)式商辦公寓，租金開(kāi)到1.5萬(wàn)元/月?！敝薪槿藛T吳姐(化名)告訴記者。

而在福田區(qū)上梅林，租金水平更高。嘉鑫.輝煌時(shí)代銷售人員告訴記者，周邊公寓的出租價(jià)格有的已經(jīng)達(dá)到200元/平方米。貝殼找房的房源數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目對(duì)面的理想公館，70平方米的兩室戶型，租金已達(dá)到1.5萬(wàn)元/月。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉表示，深圳現(xiàn)在辦公產(chǎn)品供給不斷增加是市場(chǎng)的投資需求所致，“現(xiàn)在深圳要修改規(guī)劃很難，如工改住、商改住等。而政府對(duì)住宅用地的管控非常嚴(yán)格。對(duì)于旺盛的市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)商只能想辦法打擦邊球?！?/p>

可用作居住？2018年，深圳出臺(tái)了《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則(2018年局部修訂稿)》，明確表示“辦公”性質(zhì)的建筑為“供各類企事業(yè)單位和機(jī)關(guān)團(tuán)體從事辦公及相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑”。然而記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少開(kāi)發(fā)商給產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“辦公”的產(chǎn)品賦予了居住功能。

在嘉鑫.輝煌時(shí)代，記者看到，4.5米層高的辦公產(chǎn)品被設(shè)計(jì)成復(fù)式精裝修交付，室內(nèi)還通燃?xì)?。從各方面?lái)看，主要承擔(dān)居住功能。另外，該項(xiàng)目辦公性質(zhì)的房屋多為48~70平方米的復(fù)式戶型。

而深圳2017年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計(jì)管理工作的通知》(簡(jiǎn)稱“《通知》”)規(guī)定，“商業(yè)、辦公建筑設(shè)計(jì)不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)；衛(wèi)生間、茶水間、陽(yáng)臺(tái)(含露臺(tái))及各類型管井、煙道、風(fēng)井等應(yīng)集中設(shè)置”。另外，《通知》還規(guī)定單棟(座)建筑同一樓層內(nèi)，套內(nèi)建筑面積≤150平方米的單套辦公用房建筑面積之和，不得超過(guò)該層建筑面積的50%。

深南陽(yáng)光大廈的銷售人員告訴記者，政府有明確規(guī)定，辦公產(chǎn)品不能搭板、改造成復(fù)式，也就是說(shuō)，不能承擔(dān)居住功能。然而，當(dāng)記者表示目前手頭資金不夠時(shí)，該銷售人員也建議記者購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目的商辦產(chǎn)品，作為過(guò)渡使用。

事實(shí)上，記者走訪發(fā)現(xiàn)，深圳多個(gè)項(xiàng)目均被設(shè)計(jì)成復(fù)式精裝出售。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任、綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，事實(shí)上現(xiàn)在沒(méi)有明確規(guī)定辦公產(chǎn)品不能用來(lái)居住，開(kāi)發(fā)商的做法也是在打擦邊球。在政策的剛性規(guī)定下，消費(fèi)者購(gòu)置辦公用房可能會(huì)有潛在的風(fēng)險(xiǎn)，但是也不排除在市場(chǎng)體量大的情況下，政府根據(jù)市場(chǎng)情況去調(diào)整相關(guān)政策。

關(guān)于以上情況的處理，深圳已有先例。2018年，位于坪山區(qū)的一項(xiàng)目在交房后不久，突然收到坪山區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局的告知函，稱該小區(qū)業(yè)主違規(guī)搭建，必須拆除違建部分。

據(jù)了解，當(dāng)時(shí)出售的是層高為4.5米的35~65平方米的毛坯房，由業(yè)主在收房之后將其設(shè)計(jì)成復(fù)式戶型，因此遭到監(jiān)管部門(mén)的處罰。記者查詢發(fā)現(xiàn)，業(yè)主違規(guī)搭建的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)均為“辦公”。

除了違規(guī)搭板，有的開(kāi)發(fā)商甚至將20多年前開(kāi)發(fā)的商鋪進(jìn)行改造后，包裝成公寓出售。

此前，據(jù)深圳電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道《1919創(chuàng)財(cái)經(jīng)》報(bào)道，位于龍崗大芬的名城國(guó)際廣場(chǎng)涉嫌改變房屋用途，違規(guī)銷售公寓。據(jù)報(bào)道，名城國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目是一個(gè)已經(jīng)有20多年的老小區(qū)，該項(xiàng)目三四層的房屋用途為“辦公”，近期推出“新房”銷售。

而該項(xiàng)目隨后也遭到相關(guān)部門(mén)的整改。

8月底，記者打電話到售樓處咨詢，該項(xiàng)目銷售人員告訴記者，項(xiàng)目還未開(kāi)放購(gòu)買(mǎi)，無(wú)法看房。近期，記者發(fā)現(xiàn)該樓盤(pán)有重新開(kāi)售的跡象，便到售樓處詢問(wèn)。

售樓處工作人員告訴記者，該樓盤(pán)在10月7日下午3點(diǎn)以后就停止銷售，無(wú)法看房了。

有知情的中介人員告訴記者，該樓盤(pán)是因?yàn)榉慨a(chǎn)證辦不下來(lái)，所以才停售。至于辦不了房產(chǎn)證的原因，是開(kāi)發(fā)商違規(guī)將商鋪分割，原來(lái)的每一間商鋪都被分割成兩套，再包裝成公寓出售，“也就是說(shuō)兩套房子才有一個(gè)房產(chǎn)證?！?/p>

記者在該項(xiàng)目展示中心的戶型平面圖看到，幾乎所有的“公寓”都是由此前的商鋪分割成兩套出售。

針對(duì)該問(wèn)題，記者發(fā)函給深圳市住建局，截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)