面臨萬物互聯(lián)、大數(shù)據(jù)智能應用、共享經(jīng)濟、消費升級等時代命題，商辦地產(chǎn)已然進入了轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新、機遇與挑戰(zhàn)并存的關(guān)鍵期?！按媪繒r代”下，房企如何應對政策調(diào)整與市場急劇變化？ 共享辦公趨勢成風之下，又將如何打造自身的獨特“IP”？AI時代來臨之際，何種寫字樓產(chǎn)品才能獲得客戶青睞？

擁有豐富商辦運營開發(fā)經(jīng)驗的華潤置地，一直堅信一線寫字樓市場有美好的“春天”。憑借對市場的敏銳嗅覺，華潤置地以舊改項目、共享辦公、輕資產(chǎn)輸出等多種業(yè)態(tài)重裝出擊，全面升級北京寫字樓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)格局，應對行業(yè)之變。日前，鳳凰房產(chǎn)專訪了華潤置地北京公司寫字樓招商管理總監(jiān)孫曉文，聽他講述寫字樓市場的行業(yè)之變及華潤寫字樓的轉(zhuǎn)型思路。

產(chǎn)品及區(qū)域多元化趨勢明顯 2018年北京寫字樓市場成交或平穩(wěn)

鳳凰房產(chǎn)：您覺得2017年的北京商辦市場，尤其是寫字樓租賃市場有何特點？

孫曉文：首先，從成交來看，寫字樓市場呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢。甲級寫字樓產(chǎn)品同質(zhì)化日趨明顯，甲乙級硬件差距縮短。

其次, 產(chǎn)品多元化趨勢明顯,運營商、開發(fā)商的創(chuàng)新運營時代已經(jīng)來臨。以前的寫字樓只是正統(tǒng)的格子間，現(xiàn)在市場開始涌現(xiàn)像共享辦公、酒店改辦公樓、商場改辦公樓等全新業(yè)態(tài)形式，新的產(chǎn)品也隨之帶來了升級的運營服務和客戶體驗，辦公場景整體升級時代來臨。

第三，市場區(qū)域的多元化。以前北京寫字樓主要集中在東部的國貿(mào)到燕莎一線、西部的金融街區(qū)域和西北部的中關(guān)村一線。隨著阿里巴巴等科技企業(yè)的入駐，望京成為新興的區(qū)域，軌交紅利越發(fā)凸顯。如今，亞奧區(qū)域，麗澤商務區(qū)、豐臺科技園、通州區(qū)域也開始躍躍欲試。另外，由于區(qū)域內(nèi)有優(yōu)惠政策，部分對租金敏感度比較高的客戶開始青睞亦莊、石景山等全新區(qū)域。

鳳凰房產(chǎn)：很多專家說，2018年是樓市小年，您覺得2018年的寫字樓市場將呈現(xiàn)何種趨勢？

孫曉文：我對未來寫字樓市場還是很樂觀的，我認為需求會呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長，成交也會呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢。

多盤聯(lián)動聚合產(chǎn)業(yè)資源 四方面為企業(yè)賦能助力

鳳凰房產(chǎn)：在剛剛結(jié)束不久的2017年，貴司在寫字樓市場上有何突破？

孫曉文：2017年，北京華潤置地寫字樓在線上運營和線下產(chǎn)品升級等方面全面發(fā)力，業(yè)務版圖實現(xiàn)了整體規(guī)劃的升級擴大，除了在營的三個寫字樓項目，更規(guī)劃了10個在建項目，且遍布各個區(qū)域核心商圈和重點新興商圈。此外，2017年華潤置地共計收購64宗地塊，助力新項目揚帆起航。

2017年華潤有三個成熟項目分布在北京重點成熟商圈區(qū)域，經(jīng)營業(yè)績方面一直處于區(qū)域內(nèi)的龍頭地位。另外，2017年，在寫字樓方面，華潤置地北京公司植入了全新的智慧運營理念，首次推出智慧云辦公APP--CR Union，旨在為客戶提供資源在云端互聯(lián)的平臺，配合云端工具，將為租戶提供更加人性化、智能化的服務體驗。

鳳凰房產(chǎn)：能否透露一下2018年及未來華潤置地北京公司在寫字樓方面的規(guī)劃及布局？

孫曉文：2018年，北京公司將從行業(yè)橫向規(guī)模和行業(yè)縱向深度兩個維度入手升級寫字樓格局。

一方面加大在北京版圖上的落子力度，增加更多實體項目，形成網(wǎng)絡化布局，另一方面深化智慧運營、共享辦公、物業(yè)運營服務等深度課題，實現(xiàn)品牌全面升級。預計到2020年，寫字樓運營總面積計劃累計超過200萬平方米，實現(xiàn)物理空間的網(wǎng)絡覆蓋。

2018年，華潤置地在北京的入市新產(chǎn)品計劃為“多盤聯(lián)動”，其中兩個特色代表產(chǎn)品為：華潤首個共享辦公空間--CR Union·西堤紅山，“智慧產(chǎn)業(yè)雙標桿產(chǎn)業(yè)園”--華潤·東長安。

另一方面，在服務深度上，華潤也將通過理念升級和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實現(xiàn)全新的產(chǎn)品體系和服務。華潤置地寫字樓絕不僅僅提供單純的空間，同時也扮演著資源與服務平臺的角色，致力于為企業(yè)升級賦能，助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

為此，我們從四方面對企業(yè)進行賦能：一是資源對接，通過幫助入駐客戶與華潤集團旗下的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源對接，幫助入駐客戶實現(xiàn)在市場、資源、服務等方面的最優(yōu)配置。二是優(yōu)先選入供應商庫及智慧云平臺中的服務商庫，為入駐客戶開通優(yōu)先采購機會，縮短合作談判路徑。第三，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)扶持服務，借助華潤資本、智慧云平臺的供需平臺與企業(yè)服務平臺等外部資源，為企業(yè)撮合資本市場等多方面支持。第四，助力產(chǎn)業(yè)聚集，通過華潤置地寫字樓定位設計、招商落位等規(guī)劃，聚集產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)和產(chǎn)業(yè)橫向合作伙伴，完善企業(yè)所需的配套業(yè)態(tài)，形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)效應，助力企業(yè)在產(chǎn)業(yè)平臺中迅速成長。

鳳凰房產(chǎn)：當下共享概念十分火熱，市場也涌現(xiàn)了許多聯(lián)合辦公的全新模式。華潤置地北京首個共享辦公空間，相對于市面上的聯(lián)合辦公有何顯著特點？

孫曉文：首先，華潤置地首個共享辦公空間--CR Union·西堤紅山不是單一的共享辦公空間，它背靠有著豐富商業(yè)資源的品牌開發(fā)商--華潤置地，這些優(yōu)質(zhì)的品牌資源、基金等獨特的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)優(yōu)勢，可以在我們共享辦公之中實現(xiàn)資源的共享和連接。

第二，獨特的 PaaS平臺。華潤置地將結(jié)合自身獨特的辦公樓產(chǎn)品、未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品，為客戶提供更完善的配套設施，為共享辦公客戶提供可以共享的資源。

第三，社群資源的連接。我們的產(chǎn)品現(xiàn)在是樓樓相連，因為現(xiàn)在物聯(lián)網(wǎng)物物相連、任務相連。在智慧運營方面，華潤將利用品牌APP及公眾號，實現(xiàn)社群資源的共享和連接。

寫字樓發(fā)展至3.0版本 從客戶需求出發(fā)打造引領(lǐng)性產(chǎn)品

鳳凰房產(chǎn)：您如何看待當下共享辦公的發(fā)展趨勢？

孫曉文：未來，共享辦公將會成為一種趨勢。事實上，寫字樓辦公發(fā)展至今已經(jīng)發(fā)展為3.0時代。1.0時代主要提供的是格子間，2.0時代是聯(lián)合辦公，是移動互聯(lián)網(wǎng)時代的一個產(chǎn)品，更多的服務客群為高科技和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)人員，3.0時代是指共享辦公，真正實現(xiàn)線上線下資源的互通有無。

在移動互聯(lián)網(wǎng)大背景之下，辦公樓已經(jīng)不再是一個簡單單位的空間，而是聚集相同行業(yè)的人群甚至是關(guān)聯(lián)行業(yè)的人群，大家在空間中互相碰撞，更多的創(chuàng)新理念就在碰撞之中就產(chǎn)生了，共享辦公就是為客群提供這樣的空間。

鳳凰房產(chǎn)：在未來，您覺得什么樣的寫字樓產(chǎn)品可以贏得客戶青睞？

孫曉文：在未來，有體驗感、有引領(lǐng)性的，不管是硬件上還是服務上，讓人感覺有驚喜的產(chǎn)品會十分有市場前景。其實，辦公是我們生活的一部分，現(xiàn)在經(jīng)濟已經(jīng)發(fā)展到了新的階段，大家在物質(zhì)方面已經(jīng)得到滿足的同時，會更多地去追求一種體驗感好的產(chǎn)品。隨著AI的發(fā)展、技術(shù)不斷地迭代之后，我們的產(chǎn)品會不斷地去衍生出新的滿足客戶需求的硬件、軟件的服務。

鳳凰房產(chǎn)：現(xiàn)在樓市進入存量時代，城市更新已成為時下非?；馃岬囊粋€話題。從您的從業(yè)經(jīng)驗來說，您覺得城市更新、寫字樓改造，應該注意哪些問題？

孫曉文：第一，從客戶需求出發(fā)，第二，基于客戶需求出發(fā)的前提下，做出具有引領(lǐng)性的產(chǎn)品。在城市更新中，建筑是載體。隨著時代的發(fā)展，時代賦予了建筑新的功能定位，建筑內(nèi)的功能通過更新來適應城市的迭代。

事實上，不存在不好的建筑，只有不適應時代的建筑。我們可以通過讓建筑煥發(fā)新生，來滿足人們更新的需求。只有把握這一原則，才能讓適應過往、不適應現(xiàn)在的建筑煥發(fā)青春、成為重新具有生命力的建筑。

其實，在2018年即將入市的華潤·東長安項目就是華潤置地北京公司致力于城市更新的典范項目。該項目位于CBD商圈核心區(qū)域，緊鄰傳媒產(chǎn)業(yè)帶，項目定位為“智慧產(chǎn)業(yè)雙標桿產(chǎn)業(yè)園”。其前身是中國第一批涉外飯店--華潤飯店，曾是接待全國各省市人大代表的場所，是東長安街沿線上重要的地標建筑，有著輝煌的歷史。如今，緊跟城市更新的步伐， 華潤·東長安智慧產(chǎn)業(yè)園將建設成為北京CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)動機，它帶著智慧辦公、共享辦公、產(chǎn)業(yè)生態(tài)這三個新時代產(chǎn)物，承載企業(yè)全生命周期生態(tài)閉環(huán)，助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展，給予這座曾經(jīng)輝煌的老樓以煥新的生命力，推動一座城市的更新。

來源：鳳凰房產(chǎn)