2月16日，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)春節(jié)后首拍，當(dāng)日共有兩宗房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地上拍，由于位置較佳，且地塊干凈，吸引了天恒+中糧、石榴集團(tuán)、碧桂園等8家房企及綜合體參與競(jìng)爭(zhēng)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，自去年“930”新政之后，北京提出將加大土地市場(chǎng)供應(yīng)，以沖抵新房供應(yīng)不足帶來(lái)的價(jià)格上漲，在隨后的3個(gè)月間，北京土地市場(chǎng)共成交8宗住宅用地，甚至超過(guò)前9個(gè)月的成交量，土地供應(yīng)明顯出現(xiàn)提速。不過(guò)在這8宗宅地當(dāng)中，4宗為自住房及安置房等保障性產(chǎn)品，另外4宗住宅部分則全部競(jìng)為自持。進(jìn)入2017年，雖然住宅部分自持設(shè)置了70%的競(jìng)爭(zhēng)上限，但由于土地市場(chǎng)“狼多肉少”，仍將有大量宅地撞線，可售住宅部分大量減少，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言其盈利模式也將發(fā)生質(zhì)的變化。

不過(guò)郭毅同時(shí)認(rèn)為，雖然住宅自持比重不斷加大，但是這其中30%的限價(jià)可售部分，一旦聚集也將對(duì)于所在區(qū)域房?jī)r(jià)預(yù)期產(chǎn)生一定制約。例如房山今年以來(lái)出讓了三宗地塊，最少將提供5.7萬(wàn)平方米住宅，按每套90平方米的上限計(jì)算，未來(lái)將可能為房山樓市增加630多套可售住宅，而這三宗地塊限售價(jià)最高均僅為40944元/平方米，相比周邊項(xiàng)目售價(jià)低出20%左右。這也將對(duì)該區(qū)域目前價(jià)格體系產(chǎn)生一定沖擊。

總體而言，開(kāi)年以來(lái)房企拿地仍然積極。

截至2月16日，25家企業(yè)拿地金額超過(guò)20億，合計(jì)耗資1951.63億拿地；其中12家企業(yè)拿地超過(guò)50億。因?yàn)榇汗?jié)土地供應(yīng)減少，所以預(yù)期后續(xù)房企依然會(huì)增加拿地金額，在2016年收獲歷史上銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額最大后，房企補(bǔ)充土地的積極性明顯較高，即使在調(diào)控影響下，各地供應(yīng)出的土地依然未出現(xiàn)流標(biāo)等明顯降溫現(xiàn)象。標(biāo)桿房企對(duì)熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊拼搶積極。

從近半月的土拍市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，大多數(shù)熱點(diǎn)城市依舊火熱，如長(zhǎng)沙、青島、深圳土拍地塊平均溢價(jià)率均超過(guò)了50%，廈門(mén)三幅宅地、南京五幅宅地也都觸及了土拍限價(jià)“上限”。中原地產(chǎn)指出，對(duì)于熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，即便附加條件苛刻，不少領(lǐng)軍房企依舊志在必得。以金茂為例，在2月14-15日兩天，即在南京、蘇州（樓盤(pán)）以176億元新增3幅地塊。

機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，在2016年的“熱點(diǎn)”城市中，僅鄭州、武漢兩市土拍平均溢價(jià)率較低。具體來(lái)看，鄭州近日出讓土地多為舊城區(qū)地塊，房企拿地前已支付了大量舊改成本，因此成交價(jià)格也沿襲了“底價(jià)成交”的慣例，目前的低溢價(jià)率并不能反映鄭州實(shí)際情況。

武漢則受到2016年四季度以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅放緩影響，但主要還是因?yàn)楣┑刂笜?biāo)充足。2016年底，武漢宣布2017-2019年擬供應(yīng)住宅用地近3577萬(wàn)平方米，足以覆蓋2500萬(wàn)平方米的年均交易規(guī)模。機(jī)構(gòu)指出，充足的供地指標(biāo)依舊是市場(chǎng)降溫的最有力渠道。

分析師認(rèn)為，房企拿地積極性大漲，寬松的貨幣政策是主要原因。在過(guò)去幾個(gè)月，整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至到3%左右。這導(dǎo)致房企補(bǔ)充庫(kù)存積極。

某機(jī)構(gòu)研究員認(rèn)為，對(duì)于接下來(lái)土地市場(chǎng)走勢(shì)，聯(lián)系近期國(guó)土部發(fā)布的十五年規(guī)劃綱要來(lái)看，未來(lái)新增建設(shè)用地指標(biāo)下行已是大勢(shì)所趨。據(jù)其保守估算，至2030年前，年均新增建設(shè)用地規(guī)模將較“十二五”期間至少下滑33%，這意味著高庫(kù)存城市將在2017年進(jìn)一步收緊土地供應(yīng)。而北京、上海等市相繼提出的建設(shè)用地“負(fù)增長(zhǎng)”目標(biāo)，也大大限制了一線城市的新增土地供應(yīng)。由此來(lái)看，土地市場(chǎng)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”還是會(huì)在城市邊界快速擴(kuò)張的熱點(diǎn)二三線城市中展開(kāi)，當(dāng)下熱點(diǎn)城市的“土拍春暖”也會(huì)在更多城市出現(xiàn)。

不過(guò)分析師擔(dān)心，樓市開(kāi)啟調(diào)控，多家企業(yè)面臨壓力，特別是在調(diào)控城市內(nèi)拿地多的企業(yè)，很可能面臨市場(chǎng)全面限價(jià)、限購(gòu)的影響。房企拿地金額中有超過(guò)70%分布在調(diào)控城市中，如果這些城市調(diào)控政策繼續(xù)重壓，將導(dǎo)致未來(lái)銷(xiāo)售壓力巨大。