關(guān)鍵詞一：無人區(qū)

中國地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入“無人區(qū)”：

就規(guī)模而言，萬科等成為世界最大房企后，要找到新的學(xué)習(xí)標(biāo)桿已經(jīng)很難；

就時代而言，人口紅利、貨幣超發(fā)、城鎮(zhèn)化等“黃金10年”的真正動力，逐漸消失或減弱，必須要找到新的發(fā)展動力，這個無法學(xué)習(xí)別人；

就房價而言，房價收入比、房屋租售比等數(shù)字已經(jīng)沒有先例，比如房價收入比，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際上8—10倍的警戒線，沒有人知道安全的邊界在哪里；

就理論而言，國際通用的房地產(chǎn)18年大周期等在我國已經(jīng)被證明不成立，樓市幾乎成了無法預(yù)測的市場。

關(guān)鍵詞二：跌破8%

從數(shù)據(jù)來看，地價太高，是房企利潤下降的主要原因之一。

此外，大房企在地產(chǎn)市場所占規(guī)模越來越大，他們在競爭中急速擴張，而利潤和規(guī)模擴張幾乎是不可兼得。

關(guān)鍵詞三:調(diào)控

按照多位地產(chǎn)大佬的判斷，最新的調(diào)控完全不同于以往任何一次調(diào)控，大家要對此有充分的心理準(zhǔn)備。

1、因城施策，不但一二三線的政策不同，同一類城市的政策也不同。

比如南京、蘇州等強二線的政策就很緊。最意外的就是嘉興這樣的三線城市，因為離上海近，也開始限購了。以后預(yù)測政策還是得看當(dāng)?shù)胤績r的變化，而不是看屬于哪一線。

2、層層加碼，不達(dá)目的誓不罷休。

上海、深圳這樣的城市，下一次重手，隔幾個月還沒緩過來，再來一次，這在以往是不可能的。

3、立體化，限貸、限購、限價，一起上，幾乎窮盡一切手段。

關(guān)鍵詞四：地王

2016年，層出不窮的地王讓整個地產(chǎn)界的高潮一輪接著一輪。面粉貴過面包，樓面價高于周邊二手房房價，調(diào)控加碼后，許多之前買地王的房企正忙著賣地王或者搞合作開發(fā)，以降低資金壓力。

買地王的房企有兩種，一種是知道自己為什么拿地王的，另一種是跟風(fēng)的或手里沒地了被迫的。跟風(fēng)的、被迫的現(xiàn)在基本都出現(xiàn)危機了。

知道自己為什么拿地王的，有兩類。其中一類是戰(zhàn)略性拿地的，為了進入一個新的城市或者區(qū)域，不惜代價。

另一類，則是部分融資成本特別低的國企，因為在專業(yè)方面沒有優(yōu)勢，采用了一種極端的戰(zhàn)術(shù)--------通過造地王，把融資成本低這一優(yōu)勢變成不可逾越的護城河，以時間換空間，用金錢戰(zhàn)勝專業(yè)。

一旦他們在一個區(qū)域炒出了地王，就滅掉了很多民營企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢：

關(guān)鍵詞五：分化

同樣是三四線，對有的人來說是天堂，對另外一些人來說則是地獄；同一塊地，別人拿到賺大錢，你拿到就會虧死。各房企的選擇已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化。

分化的背后，是房企本身的積累不同、優(yōu)勢不同。

總的來說，房企有9個大的分化：

1、強弱分化。百強占據(jù)了地產(chǎn)市場的半壁江山，排名靠后的百強整個集團的規(guī)模，趕不上排名靠前的巨頭們一個區(qū)域的銷售額。

2、去一線還是三線。融資能力強的企業(yè)，在一線就沒有問題；控制成本能力強的企業(yè)，在三線就沒有問題。

3、要規(guī)模還是要利潤。

4、集中還是分散。對于區(qū)域巨頭來說，這個問題其實沒有選擇，必須集中，才能和巨頭對抗。而巨頭必須分散，否則規(guī)模擴大到一定程度會出現(xiàn)自己和自己競爭的情況。

5、主要做剛需、改善還是做豪宅。改善、豪宅市場會越來越大，乃至成為主流，這是共識。這個分化里面最大的問題，在于你是否有做豪宅的能力和品牌。

6、做標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品還是個性化產(chǎn)品。企業(yè)越是規(guī)模大，越是要標(biāo)準(zhǔn)化，企業(yè)越是規(guī)模小，越是要個性化。規(guī)模大的企業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)化后可以降低成本、提高質(zhì)量。而用個性化的產(chǎn)品，去對抗大企業(yè)的品牌，則是未來小房企的生存之道。

7、外在硬件還是內(nèi)在軟件。硬件的房屋，只能滿足人的基本需求。人的社交需求、自我實現(xiàn)的需求、信仰的需求等等，都是硬件無法滿足的，需要做社群、做組織等去滿足。

8、集權(quán)還是分權(quán)。集權(quán)的房企最大的問題，在于如果老板戰(zhàn)略錯誤，是沒有糾錯機制的。

分權(quán)的房企最大的問題，在于效率有時候會有問題。

9、家族企業(yè)還是公眾公司。家族企業(yè)一般不用擔(dān)心“野蠻人”。但公眾公司可以引進各種專業(yè)人士，通過投票，最終來做出一個相對理性的抉擇，家族企業(yè)不能。

關(guān)鍵詞六：收購

過去幾年，中國的地產(chǎn)市場，是越來越集中的，不過，通常是百強收購中小房企。2016年的新情況是，巨頭對巨頭下手，百強對百強下手。

2016年比較大的收購事件有：恒大收購萬科9.452%股權(quán)，這是在寶能之后殺出來的程咬金；萬科并購印力96.55%股權(quán)；安邦收購中國建筑5%股權(quán)；中海并購中信地產(chǎn)；保利收購中航地產(chǎn)；綠地收購協(xié)信40%股權(quán)；融創(chuàng)收購金科16.96%股權(quán)；融創(chuàng)收購融科；中民投收購億達(dá)53.02%股權(quán)；4月恒大收購嘉凱城52.78%股權(quán)，結(jié)果年底又把嘉凱城賣給了融創(chuàng)。

關(guān)鍵詞七：轉(zhuǎn)型

房企們都在轉(zhuǎn)型。

首先，就產(chǎn)品來說，不管是一線二線還是三線，剛需轉(zhuǎn)改善是大趨勢。

剛需房最大的優(yōu)勢，在于價格。但今天地價已經(jīng)這么高了，做的剛需房的價格肯定便宜不過二手房。

轉(zhuǎn)型做服務(wù)以后，之前的地產(chǎn)主業(yè)也可以獲得支撐，比如服務(wù)升級后，老帶新比例可以提高，而產(chǎn)品本身也可以根據(jù)客戶意見不斷進化。

關(guān)鍵詞八：創(chuàng)新

2016年地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新，可以歸納為三個“房地產(chǎn)+”

首先是“房地產(chǎn)+人文”。

核心是針對消費升級需求，給客戶詩和遠(yuǎn)方。要滿足客戶升級的需求，我們需要提供“硬件+軟件”的服務(wù)，從提供“房子”到提供“生活方式”，比如阿那亞；體驗式商業(yè)中的博物館加商業(yè)、書店加商業(yè)，也都是“房地產(chǎn)+人文”。

“房地產(chǎn)+人文”，復(fù)制起來有難度，你復(fù)制得了這個形式，復(fù)制不了骨子里面的基因。

其次是“房地產(chǎn)+科技”。

比如“智慧工地”，用BIM在設(shè)計階段把整個建筑給數(shù)字化等等；再比如智慧案場，大數(shù)據(jù)幫助銷售；智慧社區(qū)，制造能和人互動的房子等等；智慧經(jīng)營，為客戶畫像，用客戶大數(shù)據(jù)指導(dǎo)產(chǎn)品、營銷、服務(wù)等經(jīng)營行為。

最后是“房地產(chǎn)+金融”。

目前房企在拿地融資、工程款、前期認(rèn)籌、首付、按揭等各個環(huán)節(jié)都有痛點。移動互聯(lián)網(wǎng)下，地產(chǎn)各類場景和交易環(huán)節(jié)信息和數(shù)據(jù)沉淀，讓各類機構(gòu)、個人的信用實現(xiàn)對稱。為地產(chǎn)企業(yè)、供應(yīng)商、購房者和持有房產(chǎn)的小業(yè)主服務(wù)的“新金融”，將讓80%的企業(yè)和個人能夠拿到錢來操作自己的業(yè)務(wù)。

關(guān)鍵詞九：存量房

2016年，是中國地產(chǎn)市場從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場的關(guān)鍵一年。各種長租、短租公寓，各種孵化器，各種利用存量房做出的辦公、商業(yè)、園區(qū)產(chǎn)品紛紛出現(xiàn)，而且逐漸成熟。

2016年我國新房的銷售總額可能會到10萬億，但不會一直持續(xù)增加，未來還會萎縮。房地產(chǎn)真正的未來，在于現(xiàn)在150萬億，未來還會繼續(xù)增加的存量房。

2016年，70年后產(chǎn)權(quán)續(xù)期的法律安排，被中央反復(fù)提到。未來，一系列與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的法律法規(guī)將出臺。產(chǎn)權(quán)將分割成以下一些權(quán)益。

未來，房產(chǎn)不但能買賣、能抵押，還能變成金融產(chǎn)品，同一套房屋產(chǎn)權(quán)的擁有者可以是許多人，房地產(chǎn)與新金融將緊密的結(jié)合在一起。

圍繞著房子和業(yè)主的各種服務(wù)，將誕生眾多的新行業(yè)和至少幾百家獨角獸企業(yè)。相信許多未來的獨角獸已經(jīng)在2016年進入市場。

10年以后，也許地產(chǎn)人將失去幾萬億新房市場，但我們將贏得幾百萬億的穩(wěn)定的存量市場。

關(guān)鍵詞十：下半場

中國的地產(chǎn)，正面臨著30年來未有的大變局。2016年是一個分水嶺，以本次調(diào)控為一個標(biāo)志性的事件，上半場的一些根本制度和邏輯將變化，中國地產(chǎn)將進入下半場。

在下半場，存量將取代增量、服務(wù)將取代開發(fā)，成為主流。

地產(chǎn)上半場的紅利有以下一些，正在逐漸消失：

1、資本杠桿紅利，因為政策變化而消失

上半場，開發(fā)商的資金第一靠貸款等融資，第二靠預(yù)售，有1個億資金就敢做100億的項目。

最近，政府要求開發(fā)商必須用自有資金拿地。而預(yù)售制度，很有可能會在未來兩年終結(jié)。這個紅利就消失了。

2、城市發(fā)展紅利，逐漸衰減中

在郊區(qū)買一塊地，10年不開發(fā)，城市擴張后，土地價值增長10倍，這是過去的邏輯。

中國的城市化還可以有多少年才到頂，業(yè)內(nèi)意見不一，但大家都同意的是，相關(guān)紅利在衰減。10---15年后會很弱。

3、人口紅利，有中斷的風(fēng)險

城市人口持續(xù)增長，房價持續(xù)上升。未來一些年，這個邏輯在一二線城市這個可能仍然成立。

但就全國來看，可能不一定。因為計劃生育等原因，城市人口增長逐漸變慢?，F(xiàn)在雖然出臺了放開二胎等政策，但起效需要時間。

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