——資產(chǎn)管理的目標(biāo)——

房地產(chǎn)有很多屬性：

比如站在社會(huì)繁榮與和諧的角度來說，住宅應(yīng)該是讓公民安居的，辦公樓是讓白領(lǐng)樂業(yè)的，商場是讓居民樂購的。同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)可以提供較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流和升值潛力，它又具備了投資的屬性。

與開發(fā)商不太相同的是，機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注的點(diǎn)很簡單，就是如何（1）盡快（2）提升和（3）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的金融價(jià)值。金融價(jià)值不是美學(xué)價(jià)值，也不是社會(huì)價(jià)值。通俗的說，金融價(jià)值是如果賣掉這個(gè)資產(chǎn)，最后能拿多少錢的交易價(jià)值。一切都是圍繞著為投資者實(shí)現(xiàn)最大化的回報(bào)來進(jìn)行的。

理解了這一層，大家就會(huì)明白為什么機(jī)構(gòu)投資者總是涌向最有利可圖的領(lǐng)域：先是住宅，然后商場，然后物流。而寫字樓，一直都是不變的主旋律。

——（3）實(shí)現(xiàn)價(jià)值——

按重要性排序，（3）實(shí)現(xiàn)是最重要的資產(chǎn)管理步驟，因此資產(chǎn)處置的經(jīng)驗(yàn)是資產(chǎn)管理人最重要的素質(zhì)。

從時(shí)空來說，處置的時(shí)機(jī)反映了資產(chǎn)管理經(jīng)理對(duì)于未來商業(yè)生態(tài)和供求關(guān)系的趨勢判斷，這需要非常宏觀的視野和理性的分析研究。

從處置方式來說，房地產(chǎn)的持有和交易結(jié)構(gòu)可以非常復(fù)雜，在岸和離岸結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓，公開市場還是非公開市場，以及與此相對(duì)應(yīng)的復(fù)雜的稅務(wù)負(fù)擔(dān)測算。不同的交易方式下，交易成本（包括但不限于稅費(fèi)、專業(yè)顧問費(fèi)、需時(shí)、成功的可能性等）都有巨大的差別！

舉稅負(fù)的例子：同樣一個(gè)物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)時(shí)，需要交營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，下家需要交契稅。而轉(zhuǎn)讓離岸控股公司時(shí)，只需要繳納預(yù)提所得稅即可。（傳送門：BVI結(jié)構(gòu)理都懂？）

選擇好現(xiàn)實(shí)價(jià)值的方式后，下一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題就是如何將交易落實(shí)成協(xié)議。

一個(gè)好的買賣協(xié)議，必須能夠清晰而平穩(wěn)的約定權(quán)責(zé)的轉(zhuǎn)移，同時(shí)在合理范圍內(nèi)對(duì)買方有所保護(hù)；一個(gè)好的合資協(xié)議要能夠預(yù)料到未來運(yùn)營中，所有可能發(fā)生的權(quán)利義務(wù)，并約定決策機(jī)制，其中最重要的是現(xiàn)金的分配。這些目標(biāo)要求資產(chǎn)管理人必須具備杰出的商業(yè)想象能力和嚴(yán)謹(jǐn)縝密的思維邏輯。（傳送門：優(yōu)先權(quán)理都懂？）

——（2）提升價(jià)值——

這個(gè)比較容易理解：就是創(chuàng)造盡可能多的經(jīng)營現(xiàn)金流，通常也就是從開源節(jié)流兩個(gè)方面做出努力。資產(chǎn)管理人需要做的就是選好并管好銷售/租務(wù)經(jīng)理或者外聘顧問，去推進(jìn)空置面積的去化和落位、現(xiàn)有租賃/銷售的價(jià)值提升、同時(shí)監(jiān)管好稅費(fèi)支出，讓運(yùn)營現(xiàn)金流變得更加漂亮。（傳送門：NOI是什么？）

對(duì)于經(jīng)營性物業(yè)來說，運(yùn)營現(xiàn)金流每增加一塊錢，物業(yè)的價(jià)值會(huì)以20倍左右的倍數(shù)增加。（傳送門：Yield是什么？）

資產(chǎn)管理需要駕馭的專業(yè)人士和經(jīng)驗(yàn)人士都非常多。他們都是本領(lǐng)域的專家，通常都比資產(chǎn)管理人在這個(gè)專業(yè)更有見地，職場資格也更老，所以除了“術(shù)”的技術(shù)層面積累，在人與人溝通協(xié)作方面“道”的養(yǎng)成也非常重要。

房地產(chǎn)是一個(gè)高度杠桿化的投資品，財(cái)務(wù)支出雖然和資產(chǎn)運(yùn)營本身關(guān)系不大，但是對(duì)于歸屬股東的自由現(xiàn)金流的影響可能是最大的，一個(gè)好的資本結(jié)構(gòu)對(duì)于物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)也有莫大的幫助。（傳送門：境外貸款更便宜？）

——（1）盡快——

投資者最為看重的指標(biāo)之一是內(nèi)部回報(bào)率，這個(gè)指標(biāo)和時(shí)間的相關(guān)性非常大，特別是投資周期較短時(shí)，價(jià)值實(shí)現(xiàn)的早晚對(duì)于內(nèi)部回報(bào)率的影響非常大。因此大家很少看到機(jī)構(gòu)投資者囤地的情況。資產(chǎn)管理經(jīng)理用一些非常簡單的工具，比如敏感性分析，就可以獲得這方面的認(rèn)知。

簡單來說，不要對(duì)你的資產(chǎn)投入太多感情（這和開發(fā)商的思維完全相反），見好就收不戀戰(zhàn)。

當(dāng)然有另一種觀點(diǎn)：同一個(gè)資產(chǎn)，在不同的階段，找不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的的投資人來接盤，這種“一雞多吃”的做法，也不失為另一種可行的思路。