在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、人口集聚的優(yōu)勢(shì)上，中小城市規(guī)模發(fā)展迅速，疊加市場(chǎng)下沉、線下消費(fèi)回暖等因素，諸多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍三四線城市，尤其是在華東區(qū)域。

中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的報(bào)告顯示，三四線及以下城市依然是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資和開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。

下沉市場(chǎng)機(jī)遇雖大，但也需要看到中小城市在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中面臨的問(wèn)題，例如商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)數(shù)量多質(zhì)量不高、同質(zhì)化現(xiàn)象，而當(dāng)下房地產(chǎn)融資趨緊的大環(huán)境也需要考慮。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)、商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行專家王永平近日在第三屆全國(guó)中小城市商業(yè)創(chuàng)新商業(yè)發(fā)展論壇上提出，中小城市既有一二線城市比如區(qū)域供應(yīng)量過(guò)大、招商比較難的共性問(wèn)題，也有自身的問(wèn)題，即用綜合體做商業(yè)地產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)不明顯。

如何布局中小城市、擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，并改變中小城市的商業(yè)發(fā)展面貌，成為近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)關(guān)注的問(wèn)題。

下沉市場(chǎng)潛力

今年以來(lái)，國(guó)家和各地方政府著力推出了一系列促消費(fèi)、穩(wěn)增長(zhǎng)的措施。國(guó)辦今年8月發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)占流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）提出，當(dāng)前流通消費(fèi)領(lǐng)域仍面臨一些瓶頸和短板，特別是傳統(tǒng)流通企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型有待加強(qiáng)，商品和生活服務(wù)有效供給不足，消費(fèi)環(huán)境需進(jìn)一步優(yōu)化，城鄉(xiāng)消費(fèi)潛力尚需挖掘。

中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的《2019中國(guó)中小城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告》（下稱“報(bào)告”）認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，中小城市城鎮(zhèn)人口快速提升，消費(fèi)總量逐漸擴(kuò)大，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)縣與縣市一級(jí)小城市就有2800多個(gè)，加上一些三線城市就有3000多個(gè)。

中指控股CEO、中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴第一財(cái)經(jīng)，從商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工、賣(mài)地等市場(chǎng)份額來(lái)講，三四線城市占到了市場(chǎng)的60%左右。從總量來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)比較龐大的數(shù)量。人口在進(jìn)一步向大城市聚集，但更多農(nóng)村進(jìn)城的人會(huì)選擇在就近縣城，很大一部分人會(huì)聚集在中小城市，人來(lái)了需求也來(lái)了，也就需要商業(yè)配套服務(wù)，再加上消費(fèi)升級(jí)，市場(chǎng)面臨的機(jī)遇比較大。

“比如，消費(fèi)升級(jí)、市場(chǎng)聚集之后的需求還是帶來(lái)了很好的發(fā)展機(jī)遇。有一些小鎮(zhèn)青年也在不斷追求時(shí)尚，實(shí)際上，我們升級(jí)這塊也會(huì)給原有城市注入一些新的活力，也會(huì)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇?！秉S瑜說(shuō)。

中小城市崛起的龐大消費(fèi)群體，將成為支撐商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的核心動(dòng)力。

同時(shí)，報(bào)告提出，今年以來(lái)，線下零售回暖，而線上零售增速下滑明顯；而且，線上線下逐漸融合發(fā)展，線下零售企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型下經(jīng)營(yíng)狀況有所改善。2019 年前三季度線下零售額累計(jì)同比增速為5.6%，重新恢復(fù)正增長(zhǎng)；而前三季度線上零售額累計(jì)同比增速已經(jīng)下降到16.6%。線上和線下零售額同比增速的差值已趨向于逐漸收窄，整個(gè)零售市場(chǎng)正面臨著新的發(fā)展格局。

黃瑜也表示，和東部城市相比，中西部城市城市化率沒(méi)有那么高，不過(guò)這也是機(jī)會(huì)。可以看到一些中部、西部地區(qū)不太發(fā)達(dá)的地市，最近幾年房子賣(mài)得不錯(cuò)，也在一定程度提升了城市化率。需求是隨人流的，中西部地區(qū)的人口大省同樣也有機(jī)遇。

現(xiàn)狀與困境

根據(jù)報(bào)告，從商業(yè)用房市場(chǎng)看，2019年1~9 月，三四線及以下城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額、新開(kāi)工面積、銷售面積占全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房對(duì)應(yīng)項(xiàng)的比重分別為54.0%、63.2%、65.4%。三四線及以下城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工及銷售規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先于一二線城市。相較于其他地區(qū)，華東地區(qū)三四線城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積和銷售面積整體偏大。

從商辦用地市場(chǎng)看，三四線城市的成交面積保持穩(wěn)定，成交樓面均價(jià)連續(xù)六年保持上漲，市場(chǎng)有所升溫。2019年1~9 月，全國(guó)商辦用地供求均下降，成交樓面均價(jià)同比下跌。相較一、二線城市，三四線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)、成交樓面均價(jià)同比上漲。

在線下零售回暖和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的背景下，中小城市商業(yè)地產(chǎn)面臨升級(jí)機(jī)遇。

王永平認(rèn)為，一二線城市常常住宅銷售比較好、房?jī)r(jià)高，開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)通常都是做綜合體，商業(yè)物業(yè)的成本在住宅利潤(rùn)中可以消化、覆蓋。但是，不少三四線城市住宅的漲幅比較小，用綜合體做商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)模式的優(yōu)勢(shì)并不明顯。

目前，最常見(jiàn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)模式是，用商業(yè)項(xiàng)目捆綁低價(jià)拿地，以住宅和街區(qū)的利潤(rùn)來(lái)平衡購(gòu)物中心的投入，獲取商業(yè)資產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)“捆綁紅利”的屬性，決定了商業(yè)必須要做。但開(kāi)發(fā)商往往事前輕視了，事后卻發(fā)現(xiàn)要么地拿錯(cuò)了、要么樓造錯(cuò)了，當(dāng)項(xiàng)目啟動(dòng)推進(jìn)后，才發(fā)現(xiàn)陷入了兩難境地。

恒太商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)胡敏杰透露，在過(guò)去十年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)工建設(shè)達(dá)20.9億平方米，但建成開(kāi)業(yè)率為43%左右；而百?gòu)?qiáng)房企所持有的商業(yè)項(xiàng)目,達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的為36%。

就商業(yè)模式的同質(zhì)化而言，綠城管理集團(tuán)副總經(jīng)理祝軍華表示，中國(guó)商業(yè)發(fā)展的第一階段是規(guī)?；^(guò)程，如果沒(méi)有規(guī)模就沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，規(guī)模需要標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化就需要可復(fù)制，所以導(dǎo)致了同質(zhì)化。不過(guò)，他也認(rèn)為，規(guī)模發(fā)展階段就要過(guò)去了，因?yàn)橥顿Y已到了邊界，加之整個(gè)回收周期太長(zhǎng)和融資環(huán)境的變化?！暗诙A段會(huì)朝著多元化的精準(zhǔn)定位發(fā)展，盡可能減少同質(zhì)化構(gòu)成的商業(yè)模式出現(xiàn)。”

市場(chǎng)前景可觀

祝軍華表示，就中國(guó)房地產(chǎn)的形勢(shì)而言，上半場(chǎng)的增長(zhǎng)是投資驅(qū)動(dòng)的資本性增長(zhǎng)，并不是能力性增長(zhǎng)，而進(jìn)入下半場(chǎng)，就要靠運(yùn)營(yíng)來(lái)增長(zhǎng)，管理、優(yōu)化、盤(pán)活資源，使資源發(fā)揮更大的社會(huì)價(jià)值，中小城市有質(zhì)量的增長(zhǎng)或基本保障，吃、住、學(xué)等投入是接下來(lái)的重點(diǎn)投資方向。

同時(shí)，報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)、三四線城市居民消費(fèi)能力的提升，能夠滿足整個(gè)家庭不同年齡段人群購(gòu)物、娛樂(lè)休閑、餐飲等消費(fèi)需求的一站式購(gòu)物中心將成為中小城市商業(yè)升級(jí)的主要趨勢(shì)。在滿足大眾消費(fèi)的基礎(chǔ)上，能夠與一站式購(gòu)物中心形成差異化經(jīng)營(yíng)的“小而美”主題型購(gòu)物中心也將成為部分企業(yè)打造獨(dú)特產(chǎn)品定位的選擇。

從發(fā)展趨勢(shì)看，文化IP的塑造正逐漸成為中小城市商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)注點(diǎn)。而數(shù)字科技的賦能，則是購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)效率提升、增強(qiáng)購(gòu)物體驗(yàn)的重要技術(shù)手段。

就發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)而言，王永平認(rèn)為，三四線城市都在提夜間經(jīng)濟(jì)，主要是因?yàn)檎咭蛩剌^大。發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)，需要考慮到企業(yè)的管理成本、城市公共交通配套等問(wèn)題，還有是對(duì)城市形象和城市管理造成的問(wèn)題。

上述《意見(jiàn)》提出，活躍夜間商業(yè)和市場(chǎng)，有條件的地方可加大投入，打造夜間消費(fèi)場(chǎng)景和集聚區(qū)，完善夜間交通、安全、環(huán)境等配套措施，提高夜間消費(fèi)便利度和活躍度。同時(shí)，降低流通企業(yè)成本費(fèi)用。推動(dòng)工商用電同價(jià)政策盡快全面落實(shí)。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)