11月15日，58同城、安居客發(fā)布《長期看好 短期承壓——2019全國寫字樓市場宏觀報告》，從宏觀背景、行業(yè)現(xiàn)狀、大宗交易、租賃市場、需求來源、租賃熱度等維度，分析當前我國寫字樓市場走勢。

宏觀數(shù)據(jù)顯示我國寫字樓市場仍處上升通道;今年1-9月，寫字樓開發(fā)投資同比增長0.8%，但庫存壓力尚存;一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍，寫字樓最受青睞，同時，一線城市空置率分化，北京寫字樓新增租賃供應量大;TMT、專業(yè)服務業(yè)、金融業(yè)需求潛力大，聯(lián)合辦公租賃前景廣;廣州租賃搜索熱度提升明顯，二線城市寫字樓租賃需求后勁足，西部城市搜索熱度增長快。

寫字樓市場仍處上升通道，開發(fā)投資增長與庫存壓力并存

寫字樓的市場需求主要和GDP增速、人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)、城鎮(zhèn)化率相關(guān)。58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》指出，當前中國GDP總量全球第二，第三產(chǎn)業(yè)增長迅速，但與美國相比，中國在人均GDP和第三產(chǎn)業(yè)GDP占比方面仍有較大發(fā)展空間。和第三產(chǎn)業(yè)GDP占比相對應的是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)占比，隨著中國第三產(chǎn)業(yè)GDP占比的不斷抬升，三產(chǎn)從業(yè)人數(shù)占比也有望提升。同時，近年中國的城鎮(zhèn)化率也在迅速提高，2018年底已達到59.15%，體現(xiàn)了新興經(jīng)濟體的活力且尚有較大發(fā)力空間。因此，中國寫字樓整體市場需求仍處于上升通道。

2019年以來，寫字樓開發(fā)投資增速由負轉(zhuǎn)正且持續(xù)改善。58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》數(shù)據(jù)顯示，1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增長10.5%，寫字樓開發(fā)投資累計同比增長0.8%。雖然寫字樓投資增速低于整體房地產(chǎn)投資增速，但對比去年同期11.4%的負增長，表現(xiàn)出積極向好的走勢。

同時，寫字樓新開工面積在連續(xù)兩年負增長后，于今年轉(zhuǎn)正，截至9月底，2019年寫字樓新開工面積5010萬平方米，同比增長15.7%，表明開發(fā)商正積極布局、拓展寫字樓市場。

但是，竣工面積卻未能扭轉(zhuǎn)頹勢，且施工面積持續(xù)高位，寫字樓項目施工進度緩慢，后續(xù)充足的供應有可能進一步施壓售價及租金。受綜合因素影響，寫字樓銷售持續(xù)遇冷，多個核心城市寫字樓空置率提升，使得寫字樓庫存在2014至2017年消化周期呈下降趨勢后于2018年底再次上升，去化壓力仍存。

一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍，寫字樓最受青睞

商業(yè)地產(chǎn)進入存量周期后，大宗交易與其間的資本運作越發(fā)繁榮。始于2000年初的中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易在2005年時達到小高峰，2006年的一紙“限外令”使交易量直線下降，2015年“限外令”取消后大宗交易又重新興盛。

58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》數(shù)據(jù)顯示，近年來全國商業(yè)地產(chǎn)交易中，一線城市占比8成，外資參與度快速提升，從2016年的14%上升至2018年的32%。2019年前三季度，一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易整體活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計，四城寫字樓(含綜合)成交額超774億人民幣，外資占比超55%。其中多個交易項目為去年啟動，今年以來買家決策趨于謹慎。盡管如此，長期來看，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易與外資參與熱情都將繼續(xù)提升。

值得注意的是，盡管商業(yè)地產(chǎn)交易總額屢創(chuàng)新高，寫字樓也穩(wěn)坐最受青睞資產(chǎn)類別，但其交易額占比從2005-2015年均的55%，下降到2018年的不足40%。58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》指出，寫字樓占比下滑主要是其他資產(chǎn)類別的沖擊所導致的。重點城市優(yōu)質(zhì)寫字樓出售標的有限，北京等城市核心區(qū)域出售資源更是稀少，因而帶動可改造類物業(yè)受到投資者關(guān)注。同時，重點城市寫字樓租金平均漲幅普遍低于其資產(chǎn)價值漲幅，使得寫字樓的投資收益較低，因此更多投資商把目光轉(zhuǎn)向增值型資產(chǎn)。此外，零售、酒店、物流等資產(chǎn)投資價值的提升，也一定程度上擠占了寫字樓的交易額占比。

一線城市租賃市場空置率分化，聯(lián)合辦公租賃前景廣

一線城市GDP增速快，第三產(chǎn)業(yè)占比高，寫字樓市場發(fā)展成熟，但不同城市也呈現(xiàn)了差異化特點。58安居客房產(chǎn)研究院綜合整理數(shù)據(jù)表明，2019年前三季度，北京、上海、深圳空置率為13.8%、12.5%、21.2%，分別較去年底上浮3.2%、2.4%、1.8%，廣州空置率維持低位且持續(xù)下降至3.7%。

京逐漸回暖的租賃需求不足以支撐其寫字樓的巨量供應，因而空置率繼續(xù)上升。P2P行業(yè)的綜合整頓疊加新增供應大幅增加或是深圳空置率承壓的主要原因。廣州空置率的持續(xù)下降或是得益于其較低的租金水平以及其較少的新增租賃供應量。

租金方面，58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》整理的數(shù)據(jù)顯示，三季度北上廣深寫字樓每平方月平均租金分別為389元、310元、178元、和233元。從長期來看，2009年底至今，一線城市寫字樓租金均有較大增幅，其中北京增幅133%，這主要得益于2011年后第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展及寫字樓空置率持續(xù)走低，其次是深圳、上海、廣州，分別為65%、50%、39%。

從供應量來看，前三個季度，北上廣深寫字樓租賃新增供應量分別為72萬方、18萬方、7萬方、59萬方。凈吸納量上半年受經(jīng)濟形勢影響嚴重下挫，三季度北京及深圳率先轉(zhuǎn)暖。由于經(jīng)濟增速回落加上實體經(jīng)濟多個行業(yè)波動的影響，企業(yè)謹慎擴張，寫字樓租賃需求較弱，租戶的租賃決策更趨保守。一線城市寫字樓項目的去化周期以及租賃決策周期均進一步拉長。

58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》對于寫字樓新增租賃需求最大來源行業(yè)也進行了分析。數(shù)據(jù)顯示，2017年10月-2018年9月，一線城市甲級寫字樓新增租賃需求以TMT、專業(yè)服務業(yè)、金融業(yè)為主力，這三大產(chǎn)業(yè)占北京和深圳租賃成交面積超80%，同時，占上海和廣州租賃成交面積超60%。

58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》分析認為，中國科技領域研發(fā)支出占GDP比重處于上升通道，隨著研發(fā)投入的增加以及新技術(shù)的應用，TMT領域的業(yè)務和從業(yè)人數(shù)將會繼續(xù)壯大。專業(yè)服務業(yè)中聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展最快需求最大，目前一二線城市滲透率均不高，隨著行業(yè)帶來的企業(yè)空間解決方案革新，有望帶來更多租賃需求。當前中國的經(jīng)濟自由度仍有較大開放空間，隨著進一步擴大金融業(yè)對外開放，海外金融機構(gòu)在華的業(yè)務擴張和員工人數(shù)也會隨之增長。

廣州租賃搜索熱度提升明顯，西部城市搜索熱度增長快

GDP增速快、人均GDP高、三產(chǎn)占比高且增速快，則人才吸引力足，寫字樓整體租賃需求旺盛。據(jù)58同城、安居客線上寫字樓搜索數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，一二線城市寫字樓整體租賃搜索熱度同比抬升，部分熱點城市的寫字樓租賃需求仍然旺盛。在一線城市中，廣州的租賃搜索熱度提升最明顯，低空置率疊加親民的租金使得廣州寫字樓租賃市場越來越受追捧。當前廣州的寫字樓新盤主要集中在琶洲板塊，此板塊受到科技企業(yè)熱捧，租賃熱度和租金雙雙走高。

58同城、安居客線上搜索數(shù)據(jù)顯示，一線城市中寫字樓租賃搜索熱度排名較前的地段有深圳寶安西鄉(xiāng)、北京大興亦莊、深圳龍崗中心城等，均位于新興商務區(qū)。隨著近年來各項配套設施的完善，新興商務區(qū)逐漸崛起，租戶關(guān)注度與日俱增。

六個重點二線城市中，西安、成都、重慶三個西部城市租賃搜索熱度提升較大，西部各城商業(yè)的崛起推升辦公需求。其中，成都的整體熱度和同比變化均名列前茅，這主要得益于繁榮的零售業(yè)推動，“首店經(jīng)濟+網(wǎng)紅效應”持續(xù)為成都的商業(yè)市場輸血，吸引著更多國內(nèi)外企業(yè)和人才落戶，這讓成都的寫字樓租賃熱度持續(xù)提升。58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》指出，二線城市經(jīng)濟上緊追一線城市，政策上提供更多優(yōu)惠，各城市間對人才和企業(yè)的爭奪更加白熱化，二線城市核心商務區(qū)的價值正在獲得更多認可，寫字樓的競爭亦突破城市界限。

從寫字樓租賃面積的搜索量來看，58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市熱度最高的是100平方米以下的房源，占比29.1%，而二線城市需求最大的是100平方米-200平方米的房源，占比高達33.4%，且200平方米-500平方米面積段房源搜索占比均超過一線城市，二線城市租客更青睞中等大小的寫字樓房源。

來源：58同城、安居客