繼青客公寓10月初向美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)遞交招股書后，國(guó)內(nèi)又一家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商——蛋殼公寓也啟動(dòng)赴美上市進(jìn)程。從10月29日最新披露的招股書來(lái)看，近年來(lái)大增的營(yíng)業(yè)收入，并未給蛋殼公寓帶來(lái)足量的利潤(rùn)，其自2015年成立以來(lái)延續(xù)的虧損狀態(tài)，始終未能得到扭轉(zhuǎn)。專家指出，諸如青客公寓、蛋殼公寓等謀求海外上市的動(dòng)作，主要源于高速擴(kuò)張下企業(yè)面臨較大的現(xiàn)金流壓力。此外，相關(guān)上市行徑也再度凸顯了長(zhǎng)租公寓“盈利難”的現(xiàn)實(shí)困境待解。

規(guī)模擴(kuò)張持續(xù)

傳言“已做上市預(yù)備”許久的自如仍未有實(shí)質(zhì)性上市動(dòng)作，而近年來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛的長(zhǎng)租公寓品牌——蛋殼公寓，在青客公寓之后遞交了上市申請(qǐng)。

10月29日下午消息，于美國(guó)東部時(shí)間28日，蛋殼公寓正式向美國(guó)證券交易委員會(huì)遞交IPO招股書，擬進(jìn)行首次公開募股，預(yù)計(jì)將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。

工商資料顯示，蛋殼公寓成立于2015年，公司注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，法定代表人是蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖。這家定位為“提供租住生活的資產(chǎn)管理和居住服務(wù)平臺(tái)”的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)主體為紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司，蛋殼公寓是其旗下高端白領(lǐng)公寓品牌。

從業(yè)務(wù)角度來(lái)看，蛋殼公寓和夢(mèng)想公寓是目前蛋殼公寓旗下經(jīng)營(yíng)的兩大品牌產(chǎn)品。其中，前者為該企業(yè)2015年成立至今的業(yè)務(wù)重點(diǎn)，面向城市中有租住需求的白領(lǐng)群體；夢(mèng)想公寓則是面向藍(lán)領(lǐng)群體的員工宿舍，推出時(shí)間為2018年11月。

招股書顯示，蛋殼公寓在2015年成立當(dāng)年的年底，僅有2434間公寓單元；截至2019年9月30日，蛋殼公寓已擁有406746間公寓單元，增長(zhǎng)166倍，業(yè)務(wù)布局覆蓋全國(guó)13座城市。而在其總計(jì)持有的406746間房間中，有391911間已向公眾開放。從城市分布來(lái)看，北京、上海和深圳是其主要市場(chǎng)，占經(jīng)營(yíng)總房源的52.6%。

在以規(guī)模論排位的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，蛋殼公寓規(guī)模擴(kuò)大帶來(lái)的效應(yīng)也正逐漸顯現(xiàn)。

據(jù)招股書，在客單價(jià)上，截至2019年9月30日，平均每一房源能給蛋殼公寓帶來(lái)2155元的收入，而對(duì)應(yīng)的成本則為1564元。此外，同期蛋殼公寓的入住率達(dá)到86.9%，略高于2018年同期的82.9%。

連年虧損未止

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，近年來(lái)國(guó)內(nèi)租賃住房領(lǐng)域的大發(fā)展，推動(dòng)了蛋殼公寓等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張。然而，蛋殼公寓招股書顯示，在其大幅增長(zhǎng)的收入背后，卻難掩企業(yè)利潤(rùn)連年虧損的事實(shí)。

從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，蛋殼公寓近幾年的表現(xiàn)可以算作是“可圈可點(diǎn)”。據(jù)招股書，2017年和2018年，蛋殼公寓的營(yíng)業(yè)收入分別為6.57億元和26.75億元人民幣，同比增長(zhǎng)307.3%；2019年前三季度，蛋殼公寓的營(yíng)收已達(dá)到50.00億元人民幣，較2018年同期增長(zhǎng)了198.8%。

不過(guò)北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2017年起至今，蛋殼公寓從未實(shí)現(xiàn)盈利，且在租賃成本一再走高的情況下，蛋殼公寓的虧損也在不斷擴(kuò)大。

據(jù)招股書，2017年，蛋殼公寓凈虧損2.715億元；至2018年，凈虧損增至13.697億元。而截至今年9月，蛋殼公寓已虧損25.16億元，較去年同期的8.12億大幅增加209.85%。

在招股書對(duì)應(yīng)的租賃成本的表述中，蛋殼公寓的租賃成本由2018年前九個(gè)月的13億元大增242.1%至今年前九個(gè)月的44.5億元，占收入的比例亦從去年的77.7%增至89.0%。

盡管10月以來(lái)已有兩家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商先后踏上海外上市征程，但實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓并沒有想象中那么光鮮，“盈利難”仍是各家市場(chǎng)參與主體無(wú)法擺脫的行業(yè)難題。無(wú)論是10月初喊出上市口號(hào)的青客公寓，還是剛剛披露上市進(jìn)展的蛋殼公寓，均未擺脫虧損狀態(tài)。

公開資料顯示，截至2019年6月30日的9個(gè)月，青客公寓凈虧損3.48億元。

上市補(bǔ)血？

之于近期包括長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的接連擬上市動(dòng)作，行業(yè)中關(guān)于“上市補(bǔ)血”的聲音愈發(fā)強(qiáng)烈。有行業(yè)人士直言，高速擴(kuò)張下的現(xiàn)金流壓力，是此類長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)謀求上市的主因。

蛋殼公寓也在招股書中坦言，此次IPO募集到的資金一是將用于進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)規(guī)模，二是將加強(qiáng)在技術(shù)方面的實(shí)力，三是用于一般性營(yíng)運(yùn)資金用途。

同策研究院首席分析師張宏偉指出，今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨緊，加之長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域爆雷事件頻現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)“找便宜的錢”變得越來(lái)越不容易。

國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖更是直言，長(zhǎng)租公寓“盈利難”的現(xiàn)實(shí)困境，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都不會(huì)得到改觀。“這種商業(yè)模式需要源源不斷的資金輸血！”

回溯過(guò)往，2015年成立的蛋殼公寓于發(fā)展歷程中曾多次獲得融資。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成立至今蛋殼公寓已獲7次公開融資，于2019年內(nèi)便有2次。最近的一次融資，發(fā)生在遞交IPO之前：由華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金和春華資本投資的1.9億美元D輪融資。

就上市籌備及企業(yè)經(jīng)營(yíng)等相關(guān)問題，北京商報(bào)記者撥打蛋殼方面留在工商部門的電話，但截至發(fā)稿前未能接通。

對(duì)于盈利難的長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域而言，如何基于房屋出租拓展多元收入，或許是對(duì)長(zhǎng)租公寓未來(lái)成長(zhǎng)性的最大考驗(yàn)。

來(lái)源：北京商報(bào)