“目前香港寫字樓的投資環(huán)境正在走向低谷，香港大型機(jī)構(gòu)投資者在大灣區(qū)尋找寫字樓標(biāo)的的頻繁度并沒(méi)有減弱。而第三季度以來(lái)，更加明顯的情況是，香港部分家族企業(yè)類別的資本正加大在深圳尋找投資標(biāo)的的興趣，中小型投資機(jī)構(gòu)赴深考察寫字樓的興趣也在增加?！比涨埃诘谝惶酱骶S斯大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓指數(shù)暨第三季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交流會(huì)上，第一太平戴維斯華南區(qū)董事、研究部主管謝靖宇表示，他們觀察到一個(gè)現(xiàn)象，出于資本增長(zhǎng)的需求，香港投資者到深圳的看房次數(shù)相較以往有較大增長(zhǎng)。

“說(shuō)實(shí)話，這一波香港投資者對(duì)深圳了解極少，有些可能只是之前過(guò)來(lái)吃過(guò)飯，幾乎缺失對(duì)深圳寫字樓情況的判斷?！敝x靖宇說(shuō)。

據(jù)介紹，這些香港投資者傾向的片區(qū)，包括深圳前海、南山等熱門區(qū)域，深圳后海、福田等區(qū)域也是備受關(guān)注的地方。不過(guò)，促使他們最終決策的，還是要回歸到算賬層面。謝靖宇認(rèn)為，這些投資者只有一個(gè)目標(biāo)：當(dāng)投資回報(bào)率達(dá)到預(yù)期才能出手。

謝靖宇介紹，當(dāng)前，香港寫字樓市場(chǎng)的平均投資收益率大約為3.5%-3.8%，這一水平也成為香港大型投資機(jī)構(gòu)對(duì)深圳寫字樓標(biāo)的設(shè)定的一個(gè)投資紅線。除此之外，一些香港投資者對(duì)投資收益率的要求達(dá)到4%，部分機(jī)會(huì)型投資者甚至要求4.2%-4.5%之間。

從華南區(qū)的盈利水平看，雖然少數(shù)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的投資回報(bào)率可以達(dá)到4.5%-4.8%之間，但整體寫字樓市場(chǎng)的投資收益率僅徘徊在2.8%-3.8%。按照謝靖宇提供的數(shù)據(jù)，一線城市中，目前北京、上海寫字樓產(chǎn)品的投資收益率介于3.8%-4%；但深圳的平均投資收益率僅在3%左右，最高水平也僅達(dá)到3.8%。

購(gòu)買成本過(guò)高超出大部分預(yù)期，回報(bào)率達(dá)不到投資標(biāo)準(zhǔn)，也正因此，即使前來(lái)考察的香港投資者數(shù)量明顯增加，但算賬的人更多。疊加上融資影響，第三季度，深圳甲級(jí)寫字樓投資領(lǐng)域沒(méi)有重大交易。

從租賃市場(chǎng)情況來(lái)觀察，第三季度，深圳甲級(jí)寫字樓的平均租金為208.3元/平方米/月，環(huán)比下跌5.2%，同比也下降10.2%。業(yè)主采取以價(jià)換量策略推租之后，同期深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租賃和成交活動(dòng)見(jiàn)漲，這導(dǎo)致第三季度深圳寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量由上季度的負(fù)吸納增長(zhǎng)至正吸納27.5萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2014年第一季度至今深圳甲級(jí)寫字樓12.5萬(wàn)平方米的平均季度凈吸納量。

在新增供應(yīng)方面，第三季度，深圳甲級(jí)寫字樓迎來(lái)九個(gè)新增項(xiàng)目（共11棟寫字樓）入市，新增供應(yīng)量共約69.1萬(wàn)平方米，是2018年同期的3.1倍。這些集中入市的新增供應(yīng)將深圳甲級(jí)寫字樓空置率推高至22.4%，環(huán)比上升4.3個(gè)百分點(diǎn)，同比也提高了4.8個(gè)百分比。

按照第一太平戴維斯的預(yù)測(cè)，第四季度，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)還將迎來(lái)約46.1萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。

謝靖宇說(shuō)，這么多的新增供應(yīng)量將令企業(yè)主或個(gè)人業(yè)主繼續(xù)采取以價(jià)換量的策略，以換取更穩(wěn)定的出租情況。而對(duì)租戶而言，年底企業(yè)開(kāi)展遷移計(jì)劃、租賃交易活動(dòng)的頻率將有所上升。有擴(kuò)租、搬遷、整合需求的租戶企業(yè)將在免租期和合同條款談判中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)