蘇州作為江南水鄉(xiāng)的代表城市，宜居也宜商。

近年來，蘇州市商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模持續(xù)著較快增速。自2010年以來，每年均維持超過100萬(wàn)平方米的新增商業(yè)供應(yīng)。

不過，從另一方面來看，常年較大規(guī)模的新增項(xiàng)目入市，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目過剩的狀況。

連日來，記者現(xiàn)場(chǎng)走訪蘇州環(huán)球港、尹山湖愛琴海購(gòu)物公園、久光百貨、第一百貨、蘇州印象城和蘇州中心等項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，一年內(nèi)新開項(xiàng)目大多出現(xiàn)空置較多、人氣慘淡等問題，而部分核心商圈的百貨店也在與購(gòu)物中心的“較量”中逐漸式微。

利福中國(guó)方面向記者表示，為保持競(jìng)爭(zhēng)力，集團(tuán)旗下的百貨店將繼續(xù)以中產(chǎn)階層家庭日常需要為定位，將更多國(guó)際知名中高檔品牌產(chǎn)品引進(jìn)以豐富產(chǎn)品組合。為迎合年輕消費(fèi)者的消費(fèi)模式，將運(yùn)用于社交媒體運(yùn)作的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用程式、零售管理平臺(tái)及客戶關(guān)系管理系統(tǒng)，進(jìn)行全面的營(yíng)銷活動(dòng)。

在蘇州市商業(yè)聯(lián)合會(huì)負(fù)責(zé)人看來，當(dāng)下蘇州商業(yè)地產(chǎn)在消費(fèi)端、供給端、外部競(jìng)爭(zhēng)三方面都面臨挑戰(zhàn)。在消費(fèi)端，蘇州常住人口增長(zhǎng)緩慢，缺乏集團(tuán)化消費(fèi)，高房?jī)r(jià)、旅游文化等服務(wù)消費(fèi)也透支了居民的商業(yè)消費(fèi)購(gòu)買力。還存在中心城區(qū)商業(yè)集聚度不高，本地商業(yè)企業(yè)和品牌企業(yè)不強(qiáng)、同質(zhì)化程度較高等問題。

新項(xiàng)目空置頻現(xiàn)

根據(jù)蘇州市商業(yè)聯(lián)合會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，目前，蘇州市共有415個(gè)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，總建筑面積約1798萬(wàn)平方米。2019年預(yù)計(jì)將新開20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，新增體量157萬(wàn)平方米，以購(gòu)物中心和社區(qū)商業(yè)為主。

然而，記者在現(xiàn)場(chǎng)走訪中發(fā)現(xiàn)，蘇州環(huán)球港、尹山湖愛琴海購(gòu)物公園等開業(yè)不足一年的購(gòu)物中心均出現(xiàn)了大面積撤鋪、空置率較高、人流量不足等問題。

蘇州環(huán)球港項(xiàng)目位于蘇州市相城區(qū)相城大道，于去年12月開業(yè)。公開資料顯示，該項(xiàng)目體量達(dá)16萬(wàn)平方米，由月星集團(tuán)投資開發(fā)，是蘇州城北率先引入“文旅商”融合的新型城市商業(yè)中心。

上述蘇州市商聯(lián)會(huì)負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目已開業(yè)七個(gè)月，商場(chǎng)四樓未對(duì)外開放。對(duì)比一季度實(shí)地探訪時(shí)在營(yíng)商家73家，近日，在營(yíng)業(yè)的品牌商家銳減至52家，環(huán)比銳減近3成，整個(gè)商場(chǎng)的空鋪率在四成左右。

8月28日下午，記者在蘇州環(huán)球港走訪發(fā)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目人流量稀少，空氣中彌漫著一股裝修的刺鼻氣味，部分區(qū)域空調(diào)也未開放，隨處可見“環(huán)球港火爆招商”的巨幅廣告。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在三層的核心區(qū)域空置率將近七成，共有14家店鋪處于閉店?duì)顟B(tài)。其中，僅有不到半數(shù)店鋪被圍起裝修，其余店鋪被閑置無人問津。周邊商戶告訴記者，因?yàn)榄h(huán)球港人氣不足，該部分店鋪陸陸續(xù)續(xù)在幾個(gè)月前就撤走了，“我們咖啡店是三樓生意最好的，一個(gè)下午也就賣出了十幾杯?！?/p>

位于蘇州市吳中區(qū)尹山湖畔的尹山湖愛琴海購(gòu)物公園項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到26萬(wàn)平方米。記者走訪看到，盡管項(xiàng)目一期開業(yè)不久，商家入駐率較為一般，部分扶梯也已經(jīng)停運(yùn)，室內(nèi)區(qū)域甚至燈光都未全開。而在餐飲區(qū)域，盡管剛剛下午一點(diǎn)，但大部分餐廳的顧客不超過十人，有些餐廳已經(jīng)關(guān)燈結(jié)束營(yíng)業(yè)，有店員躺在座椅旁午睡。

“此類現(xiàn)象在蘇州的非核心區(qū)域十分普遍，今年元旦正式開業(yè)的蘇州賽格橙果生活廣場(chǎng)，目前在營(yíng)商戶不足20家，空鋪率約為80%。此外，陽(yáng)光天地、豐隆匯等新開業(yè)商場(chǎng)的空鋪率也接近20%，”上述商聯(lián)會(huì)負(fù)責(zé)人表示，環(huán)球港、愛琴海等新開業(yè)項(xiàng)目盡管規(guī)模較大，但由于周邊人口導(dǎo)入不多，項(xiàng)目自身吸引力也不夠，導(dǎo)致剛開業(yè)就人氣慘淡，商戶也紛紛撤離。目前，周邊競(jìng)爭(zhēng)的商場(chǎng)較多，只有專注開發(fā)某些特色I(xiàn)P錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，或許才有一線生機(jī)。

百貨商場(chǎng)銷量下滑

蘇州古城區(qū)的觀前街商圈是老一輩本地人的“購(gòu)物中心”，也是各大百貨商場(chǎng)的集聚地，近年來同樣迎來“閉店潮”。去年年底，開業(yè)16年之久的大洋百貨宣布閉店。此前，瑪莎百貨、金鷹百貨等國(guó)內(nèi)外知名百貨商場(chǎng)也“黯然退場(chǎng)”。

事實(shí)上，盡管蘇州人民商場(chǎng)、第一百貨商店等蘇州“老字號(hào)”商場(chǎng)仍然堅(jiān)守，但由于建筑年代較早，裝修風(fēng)格、在營(yíng)品牌已略顯落伍，不少商場(chǎng)已經(jīng)門可羅雀。

例如，在察院場(chǎng)地鐵口的第一百貨商店，記者走訪發(fā)現(xiàn)，除了一樓特賣會(huì)，其余樓層均“人跡罕至”。樓上不少店鋪已被拆除，剩余貨物擺在箱子上進(jìn)行甩賣。該商場(chǎng)一名工作人員坦陳，因?yàn)檠b修比較老舊，第一百貨近年來出現(xiàn)人氣不足的問題，此次將逐店分批進(jìn)行重新裝修。

位于金雞湖商圈的久光百貨開業(yè)已有十年之久，是蘇州地區(qū)業(yè)績(jī)最佳的百貨商場(chǎng)之一。公開資料顯示，該項(xiàng)目樓面面積達(dá)17.6萬(wàn)平方米， 也是目前蘇州體量最大的百貨店。

8月27日晚上七點(diǎn)，記者走訪發(fā)現(xiàn)，地下一層有少量店鋪正在閉店裝修。而百貨地上部分則人流量較少，超過半數(shù)店鋪沒有顧客。記者在四樓隨機(jī)走了100米，視野所及只有不到十名顧客導(dǎo)購(gòu)，大多也無所事事。一名知名男裝品牌的導(dǎo)購(gòu)告訴記者，久光百貨平時(shí)比較冷清，一般周末人氣較旺，周末一天的營(yíng)業(yè)額大約一萬(wàn)元。

據(jù)利福中國(guó)8月披露的中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，蘇州久光百貨上半年銷售同比增長(zhǎng)5.6%，平均每宗交易額下跌3.8%至408元，但日均客流量增長(zhǎng)1.5%至20,000人次，逗留購(gòu)買比率大漲300個(gè)基點(diǎn)至45.6%，折扣率同比由19.0%下降至18.3%。

百貨模式的式微從數(shù)據(jù)上也可見一斑。研究機(jī)構(gòu)顯示，從體量統(tǒng)計(jì)來看，蘇州地區(qū)的購(gòu)物中心以742.3萬(wàn)平方米的商業(yè)面積遙遙領(lǐng)先，而百貨僅有99.3萬(wàn)平方米；從數(shù)量統(tǒng)計(jì)上看，購(gòu)物中心有72個(gè)，百貨只有一半。而在蘇州市89個(gè)標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目中，購(gòu)物中心占有47家，百貨僅為22家。

經(jīng)營(yíng)方面，2018年，22家標(biāo)桿百貨總銷量109.65億元，同比下跌5%，其中有4家百貨商場(chǎng)關(guān)閉或暫停營(yíng)業(yè)，營(yíng)業(yè)收入超過5億元的有8家。今年上半年，百貨零售總體呈回暖趨勢(shì)，同比下降0.4%，降幅減慢。

與之形成鮮明對(duì)比的是，2018年，47家標(biāo)桿購(gòu)物中心總銷量達(dá)293億元，同比增幅21.4%。其中，53.8%的項(xiàng)目業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)收入超過5億的項(xiàng)目多達(dá)25個(gè)。

同策研究院首席分析師張宏偉表示，過往一些傳統(tǒng)百貨商業(yè)由于地段優(yōu)勢(shì)往往還能維持運(yùn)營(yíng)，但隨著同類競(jìng)爭(zhēng)的增大和顧客消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，部分百貨關(guān)門歇業(yè)被淘汰也是很正常的。從未來創(chuàng)業(yè)趨勢(shì)角度講，線下和線上有相互融合的趨勢(shì)，傳統(tǒng)百貨也要做到“線上導(dǎo)流、線下消費(fèi)”的“新零售”，可能才能擺脫困境。

娛樂業(yè)態(tài)或?yàn)橥黄瓶?/strong>

記者在走訪中了解到，十年前，印象城項(xiàng)目登陸蘇州現(xiàn)代大道，成為了蘇州工業(yè)園區(qū)的標(biāo)志性建筑之一。

十年后，曾一度是蘇州風(fēng)頭無兩的綜合商業(yè)體蘇州印象城卻危機(jī)四伏，面臨空置率高、人流量少的雙重壓力。

日前，記者實(shí)地走訪后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目有20余家店鋪處于閉店、整修狀態(tài)，包括周大福等知名品牌，“人氣擔(dān)當(dāng)”喜茶也不過十余人。

尤其是地下一層，出現(xiàn)成片的大面積空置現(xiàn)象。周邊商戶告訴記者，2017年地下一層的沃爾瑪撤出，商場(chǎng)將其改造成一間間小商鋪。原本去年4月有一批店鋪會(huì)開業(yè)，但消防審核卻遲遲未能通過。今年三月消防審核終于通過，但很多商戶都等不及搬去其他地方了。

值得一提的是，蘇州印象城中庭的兒童娛樂設(shè)施卻匯聚了不少人氣。同時(shí)，在商場(chǎng)內(nèi)隨處可見“樂在其中 煥新而來”的娛樂項(xiàng)目廣告，娛樂體驗(yàn)式業(yè)態(tài)或成為其挽回頹勢(shì)的“救命稻草”。該項(xiàng)目2019年招商手冊(cè)顯示，該項(xiàng)目總建筑面積約14萬(wàn)平方米，治理與服務(wù)中高端家庭及中青年主力客群?，F(xiàn)有品牌組合中，休閑娛樂占據(jù)23%，兒童體驗(yàn)項(xiàng)目為6%。

如今，娛樂體驗(yàn)式業(yè)態(tài)已經(jīng)悄然席卷了蘇州各大購(gòu)物中心。位于金雞湖西畔的蘇州中心，是蘇州地區(qū)人氣最為火爆的商業(yè)綜合體，目前有兒童游樂場(chǎng)、旋轉(zhuǎn)木馬、滑冰場(chǎng)等娛樂項(xiàng)目。

“就玩一會(huì)好不好?！?月27日下午，一名六七歲的小女孩拽著父親央求道，這樣的孩子在蘇州中心隨處可見。記者走訪發(fā)現(xiàn)，旋轉(zhuǎn)木馬、滑冰場(chǎng)等娛樂設(shè)施已經(jīng)全部飽和，周圍的商鋪也擠滿了等候的家長(zhǎng)。

一名旋轉(zhuǎn)木馬項(xiàng)目的工作人員告訴記者，票價(jià)一張30元，每次能坐40人左右?！皬纳虉?chǎng)開門到晚上八點(diǎn)半前，基本不會(huì)有空閑。大約10分鐘一輪，這樣算下來一小時(shí)收入7000多元，這抵得上商場(chǎng)普通服裝店一天的營(yíng)業(yè)額了?！?/p>

“業(yè)態(tài)的調(diào)整是目前商業(yè)零售改革的重點(diǎn)?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，娛樂體驗(yàn)式業(yè)態(tài)雖然火爆，但各商業(yè)項(xiàng)目也不能不顧自身實(shí)際情況盲目引入。隨著競(jìng)爭(zhēng)激烈的加劇，也給商家提出了更高的要求，必須提前設(shè)想明年、后年的顧客需求，提前研究各類商業(yè)業(yè)態(tài)，做到“引領(lǐng)潮流，而不是跟隨潮流”。

蘇州市商聯(lián)會(huì)和圖比特商業(yè)研究機(jī)構(gòu)聯(lián)合推出的《2019蘇州市商業(yè)發(fā)展報(bào)告》指出，未來蘇州商業(yè)首先要提升核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)商圈內(nèi)大型商業(yè)體建立合作關(guān)系，在商圈定位、文化特色、交通體系等方面做綜合提升，也要加強(qiáng)各商圈間的聯(lián)動(dòng)；其次，要推動(dòng)商業(yè)和旅游、文化、體育、科技等產(chǎn)業(yè)的深度融合，以老字號(hào)、蘇州制造、手工藝和非遺文化為基礎(chǔ)打造具有蘇州特色的自主品牌。

 來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)