對在外打拼的人們來說，租房成為其尋找落腳之處的主要手段。也正基于此，過去幾年長租公寓已成為一個標準化行業(yè)，且已經(jīng)初具規(guī)模，形成多層次、廣覆蓋的供給體系。

此外，公寓產業(yè)鏈也正在形成，在房源、開發(fā)、運營、資金，以租住服務為核心的產業(yè)鏈閉環(huán)逐漸形成。在鏈家研究院發(fā)布的《集中式長租公寓白皮書》中，以北京為樣本，可以看出長租公寓目前發(fā)展的一個典型情況，隨著年輕群體成為市場的主力需求，品質租房的時代正在到來。

北京集中式長租公寓發(fā)展狀況：

公寓客們更年輕

我國目前擁有13.7億人口，租賃人口為 1.68 億。一線城市公寓數(shù)量占比60%，租金規(guī)模約324億元。全國共有近百家集中式長租公寓品牌，門店分布全國35個城市，上海約240 家門店數(shù)量排名第一，北京排名第二，擁有110家左右，60%的門店數(shù)量集中在一線城市，一線城市毫無疑問是租房領域的最大市場。

2017 年被稱之為是長租公寓發(fā)展的元年，行業(yè)的快速增長直接體現(xiàn)在自持性租賃住宅地塊出讓面積的增加。截至2017年，北京自持性租賃住宅地塊出讓面積最大，出讓25塊土地共126萬平方米。

其中，北京共有 800 多萬租賃人口，隨著越來越多租客選擇集中式長租公寓，公寓客們享受的租房面積遠低于總體的平均水平，他們只能與更多人一起共享房屋。

據(jù)鏈家研究院發(fā)布的《集中式長租公寓白皮書2017-2018》顯示，合租是公寓客更為普遍的居住狀態(tài)，77.78%的公寓租客采用合租模式，遠遠高于全樣本下的 59.93%。公寓中居住人數(shù) 3 人及以上的比例為72.55%，而所有出租房屋內居住人數(shù)3人及以上的占比是 60.79%。

在北京，公寓房多數(shù)是改造房屋，面積集中于50-70 平方米，居住人數(shù)更多導致人均居住面積在10-30 平方米之間。鏈家研究院把租住集中式長租公寓的人群與整體租戶之間做了一個對比，結果顯示，這是一群特征更加鮮明的年輕人。

在公寓房的租客中，每10個租客中有4個可能是程序員。男性以 52.3% 的比例略多于女性，年齡 95%在35 歲以下，88%為流動人口?；谶@群租客的普遍收入水平和學歷判斷，集中式長租公寓的租客們，是一群高學歷、高流動性，且以未婚人群為主導的年輕人群。

公寓客更為年輕的年齡結構以及更高比重的未婚人群使得公寓客合租比例高達 77.8%，80.4% 的公寓客月租金低于 3000 元，但公寓相對較高的租金使得 43.8% 的租客月租金支出在 1501-3000 元之間。從租金負擔來看，80% 公寓客租金收入比低于 30%。

同樣，更為年輕的年齡結構使得北京公寓租客在北京租房年限相對較短。具體來看，70.6%的公寓租客租房年限長于一年，低于全樣本下的 76.9%；租房時間“半年到一年”的占比為 20.92%，“五年以上”的占比為18.3%，分別較全樣本下高出5.68%，減少6.53%。

這群人同樣是依據(jù)交通和價格挑選房屋，但對這群決策果斷的年齡人來說，他們更愿意優(yōu)先避免租房過程中出現(xiàn)的虛假房源、隨意克扣押金以及其他安全隱患。超過 50%公寓租客中認為遭受過虛假房源的誘導。

其次，38%的公寓客認為其租住公寓存在安全隱患，并在租住過程中遭受克扣押金的問題。公寓客的租房渠道互聯(lián)網(wǎng)化特征明顯，通過大型房地產中介機構以及第三方房地產信息平臺獲取公寓信息比重高于全樣本的情況，公寓平臺網(wǎng)站占比相較于全樣本情況下明顯增長。

意外的是，公寓客最終實現(xiàn)簽約比例高的租房渠道是大型中介機構官網(wǎng)以及中介門店，意味著中介機構仍然是公寓企業(yè)的重要客源渠道。

標準化的裝修配置以及高品質的租住體驗恰好戳中了年輕人的痛點，集中式長租公寓更受年輕人群青睞自然也成為意料之中的事情。

北京集中式長租公寓發(fā)展預測：

品質競爭時代來臨

2017 年底北京的一場火災讓長租公寓行業(yè)遭受重創(chuàng)，一時間大量城中村內的違規(guī)違建公寓被拆除。目前，北京共有租賃房源200萬套，本就房源緊缺，這次的整頓似乎再一次加劇了緊缺的困境。

不過，無論是租賃人口數(shù)量占比，還是租賃房屋套數(shù)在總房屋數(shù)量中的占比，行業(yè)里的經(jīng)營者們都認為，與國際上發(fā)達國家之間的數(shù)據(jù)差異，意味著我國房屋租賃市場大有可為。國際上的發(fā)達國家，租賃人口占比30% 左右，我國目前的租賃人口占比僅為 12%。租賃房屋套數(shù)占比，美國、日本、德國等發(fā)達國家都超過 35%，我國目前這一數(shù)據(jù)是 19%。

另一個讓經(jīng)營者們欣慰的消息是，未來五年，作為中國租房市場機構化滲透率最高的城市，北京預計通過新建的方式新增近 50 萬套房源。根據(jù)自持性地塊面積推算，有人預測，未來1000家店以上的大盤將成為房源增量建設的主要部分。

在行業(yè)整頓的背景下，消防的審查報批和日常檢查將會更加嚴格。顯然，可以預見的是，在消防設計和配置上更為規(guī)范，工培訓和日常演習等管理方面普遍較為重視的品牌公寓，或許將迎來市場占有率逆勢上升的局面。

當然這些變化對經(jīng)營者來說也并非都是好消息。供應量過快導致出租率下降，租金水平將直接受影響。房屋租賃的利潤空間比不得房屋銷售行業(yè)，以往地產行業(yè)的運作周期通常在 2-3 年，從拿地到開盤這一環(huán)節(jié)，碧桂園、龍湖可做到半年，一年即可實現(xiàn)資金回籠，在房價上行周期里，可以運用高杠桿去撬動更多資金，獲得超額投資回報。

租賃是慢周期行業(yè)，投資回收期通常在十年以上。以北京為例，已成交的四塊 100% 自持的地塊樓面價均在25000 元 /平方米以上，假設建安成本 3000 元 /平方米，運營成本粗略按 50000 元 /平方米，各種稅費按照 17% 計算，以目前周邊自如的租金水平來算，想要實現(xiàn)回本要超過25 年，甚至有的地塊能到 50 年，盈利遙遙無期。

由此看來，經(jīng)營者想要從房屋租賃行業(yè)中獲利，不僅要有足夠的資金能力，不借助高杠桿盲目擴張，提升房屋的運營效能變得更加重要。當然，對集中式長租公寓企業(yè)的經(jīng)營者來說，這或許是一展雄風的好時機。

集中式長租公寓行業(yè)現(xiàn)狀：

機構化已成為大勢

據(jù)不完全統(tǒng)計，“十三五”期間（2016-2020 年），將有至少300萬套房源投入房屋租賃市場。政府加大房源投入數(shù)量，有人說，房屋租賃市場3萬億元規(guī)?？善?。

在中國，用于租賃的房源有三種獲取方式：包租、自持、加盟/托管。根據(jù)房屋供應主體，租賃房又分為集中式公寓、分散式公寓、城中村租房、個人普租。集中式長租公寓，顧名思義就是集中布置（整棟或整層），有公共空間、專業(yè)品牌運營管理、平均租期半年及以上的租賃型公寓。分散式公寓就是相對整棟、整層布置的公寓。集中式公寓和分散式公寓因為都是統(tǒng)一的運營管理，所以又被稱之為“機構化”公寓房。

鏈家研究院發(fā)布的報告中，統(tǒng)計了全國重點十城租賃住房供給情況。從十城整體來看，個人普租占比超2/3，城中村占比超1/4，機構化房源占比僅為5%。個人普租仍是大多數(shù)城市的主流，蘇州這一比例最高，超90%。城中村在個別城市的占比也非常高，比如在深圳，近70%的租賃住房供應都集中在城中村。

機構化公寓房是近兩年才在我國被重視。到2015年，開發(fā)商和中介機構加大對長租公寓的布局，萬科、旭輝、龍湖、招商、綠城、保利多家房地產開發(fā)商都表現(xiàn)出了對長租公寓的興趣，并跨門而入。

追溯長租公寓在中國的發(fā)展，時間并不長。2010年我國才出現(xiàn)面向青年租客的長租公寓模式，包括以魔方公寓、you+公寓、未來域為代表的集中式長租公寓，以及自如、青客、優(yōu)客逸家為代表的分散式長租公寓。

經(jīng)過萌芽期發(fā)展，2013年，資本開始進入長租公寓行業(yè)，魔方、新派公寓、青客、優(yōu)客逸家等初創(chuàng)公司獲投，并且在資本的介入下，新公寓品牌出現(xiàn)，長租公寓行業(yè)呈現(xiàn)出酒店、中介公司、互聯(lián)網(wǎng)、投行等多元背景的格局。

對消費者來說：

集中式長租公寓因為有統(tǒng)一的服務

因為有標準，所以更穩(wěn)定。與此同時，運營者經(jīng)營集中式公寓房，提供標準化服務也更容易增加產品溢價，管理成本降低的同時，經(jīng)營也能更穩(wěn)定。比起參差不齊的個人普租，集中式長租公寓顯然更具備雙贏的潛質。如果從社會整體發(fā)展來說，機構化公寓房在租房市場中的占比，背后實際上代表的是城市房屋租賃市場的成熟度。

目前，我國機構化公寓房的滲透率不足5%，遠遠低于國際發(fā)達國家。國際上發(fā)達國家房屋租賃的機構化比重平均都在30%以上，日本的機構化房源占比更是高達83%。就機構化公寓房的占比來說，租賃熱點的十城中，北京以10.3%的占比位列第一，是惟一超過10%的城市。長三角四城(平均6.9%)高于京津冀(平均5.6%)、珠三角(平均2.6%)、杭州、上海、南京、蘇州位列前茅，遠遠領先珠三角和中西部地區(qū)城市。

隨著越來越多的機構運營者參與其中，加之政策的傾斜扶持。鏈家研究院預測，近五年內，我國房屋租賃行業(yè)的結構化占比各城市都會有 2-5 倍的增長，尤其是上海和深圳都推出了 100 萬套機構化管理計劃，北京、上海、深圳三個一線城市機構化占比將逐步趨向于國際發(fā)達城市，要知道紐約的這一比重是60%，東京是90%。

“未來每 3 個租客中將有 1 個是與專業(yè)機構直接簽約；杭州的比例將超過1/5，是二線城市中機構化租賃的龍頭；6個城市的結構化比重將超10%?！辨溂已芯吭簩C構化公寓房的發(fā)展信心十足，無論是從國際趨勢還是政策導向來看，B2C的機構將越來越成為租賃人群選擇的新型住房解決方式，規(guī)?；瘜I(yè)機構的崛起似乎也是大勢所趨。

從2013年開始，國家政策層面對房屋租賃市場的扶持力度越來越大。2017 年 7 月，九部委聯(lián)合下發(fā)通知《關于人口凈流入的大中城市加快住房租賃市場的通知》，從信息管理到住房建設改造，鼓勵企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)，到開設新建、改建租賃住房項目立項審批通道……這個首次聯(lián)合了九部委的通知，也是自 2015 年1 月開始，為了貫徹 2013 年提出的租購并舉的“房地產長效機制”，國家部委第 12 次發(fā)布有關房屋租賃市場的通知意見。

這些政策從供應主體、租戶的支付能力、稅收、租賃金融等方面都寄予了相應的政策支持。北京、上海、深圳已經(jīng)出臺具體落地方案，支持公積金支付租金、公租房補貼及人才補貼、支持多樣化市場補貼方式；武漢、南京、成都、鄭州政策中明確，給予租賃住房企業(yè)和個人更多的稅收優(yōu)惠條件。

至此，整個行業(yè)已經(jīng)形成共識：房屋租賃新時代到來。

來 源：鳳凰網(wǎng)