從去年12月政策松綁，令到公寓市場重獲新生，潛在個人買家紛紛出手，成交踴躍的勢頭蓋過了寫字樓，一改去年寫字樓成交作主導(dǎo)局面。

合富大數(shù)據(jù)顯示，上半年公寓成交量達74.6萬㎡，同比大幅增長162%，而寫字樓市場卻迎來周期性調(diào)整。

一方面是新增供應(yīng)量明顯縮減，從2017年以來的供應(yīng)走勢可以看出，今年上半年新增供應(yīng)量不到20萬平米，是近年新低水平。

另一方面是成交減少，受限于供應(yīng)相對不足，寫字樓大宗交易案例及相應(yīng)成交體量大幅減少，因此市場整體成交處于近年較低水平。

月均成交水平明顯回落，外圍區(qū)域新興板塊崛起

今年上半年，寫字樓月度成交除2月受春節(jié)因素影響外，其余月份成交量在3-6萬㎡區(qū)間。春節(jié)后整體成交穩(wěn)中有升。5月份為上半年成交量峰位，主要有保利魚珠港及荔勝廣場兩個項目大宗交易拉動。

上半年寫字樓成交主要分布在原黃埔及天河，外圍區(qū)域的花都及南沙。其中外圍主力區(qū)域由于供應(yīng)相對充足，成交水平亦拉開一定差距。外圍區(qū)域的空港經(jīng)濟區(qū)以及南沙明珠灣等板塊在供貨充足及大灣區(qū)規(guī)劃前景等利好帶動之下，寫字樓成交崛起。

中心區(qū)域第二CBD板塊表現(xiàn)亮眼，尤其是臨港經(jīng)濟區(qū)板塊，由保利魚珠港多例大手交易支撐，區(qū)域成交量達4萬㎡，領(lǐng)先其余中心區(qū)域。而傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)如珠江新城、金融城、琶洲由于供應(yīng)不足，上半年成交量合共僅1.3萬㎡。

榜單前三位項目占總成交超50%，集中度高

從個盤成交排名可看出，寫字樓成交呈現(xiàn)集中度高、主力項目主導(dǎo)情況，項目之間成交水平跨度較大。合富大數(shù)據(jù)顯示，前三位項目上半年成交合共12.2萬方，占寫字樓上半年總成交量53.3%。

榜單三甲個盤均為至少數(shù)十萬方體量的大型綜合體項目，且其地理位置均契合相關(guān)規(guī)劃熱點，分布于空港、第二CBD、自貿(mào)區(qū)等優(yōu)勢地段。

與公寓榜單以復(fù)式產(chǎn)品為主流的結(jié)構(gòu)有所不同，寫字樓榜單產(chǎn)品形態(tài)并未形成主線，超甲、小獨棟、小面積商務(wù)空間等產(chǎn)品類型均可在榜單中覓得一席之地。

上半年僅三個項目有大宗交易誕生，對比去年同期大手交易次數(shù)及規(guī)模略顯遜色。廣州國際空港中心的大手交易一般以整棟購買作為單位，并與新機場板塊主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密。上半年共成交2個整棟寫字樓，合計約2萬㎡。

其中保利魚珠港成為大宗交易最為活躍的項目，上半年錄得兩起合計約2.8萬㎡大手交易，在項目整體成交量中占比約7成。相關(guān)買家擬購置用作總部用途。

展望：產(chǎn)業(yè)發(fā)展及供貨回升有望拉動成交

合富輝煌(中國)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌指出，寫字樓市場未來新增供應(yīng)將會回升，像中心區(qū)域的琶洲、金融城等板塊，供應(yīng)增多有望拉動成交增長。

寫字樓市場與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局及相關(guān)行業(yè)升級發(fā)展息息相關(guān)，而在成交上亦得到相關(guān)反饋。尤其在粵港澳大灣區(qū)加速發(fā)展利好帶動下，某些關(guān)聯(lián)板塊優(yōu)勢亦逐步凸顯。

如廣州第二CBD-黃埔臨港經(jīng)濟區(qū)、南沙明珠灣等等，預(yù)計隨著大灣區(qū)發(fā)展進程推進，廣州寫字樓市場整體仍將往穩(wěn)健向好方向發(fā)展。

來源：南方都市報