下周，備受業(yè)界關(guān)注的科創(chuàng)板即將鳴鑼開市，首批上市的公司為25家，從行業(yè)分布來看，首批掛牌上市企業(yè)，集聚了新一代信息技術(shù)、高端裝備、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)的代表性企業(yè)?？苿?chuàng)板是國家支持科技公司發(fā)展的一大利好因素，作為專門為高科技和戰(zhàn)略性新興領(lǐng)域而設(shè)立的融資平臺，其豐富的融資渠道將刺激科技及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，從而推動(dòng)辦公樓租賃需求的增長。

回望2019年上半年，一定程度上受到去杠桿政策和一些當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性因素的影響，中國甲級辦公樓市場的租賃需求有所減弱，諸多城市的凈吸納量都出現(xiàn)了不同程度的同比下降。然而在這樣的一片充滿不確定性的市場環(huán)境中，來自科技企業(yè)的辦公樓租賃需求保持穩(wěn)定，并逐步將其擴(kuò)張的布局在重點(diǎn)二線城市加以完善和深化。

得益于最新的支持性政策，科技企業(yè)將進(jìn)一步發(fā)展成為未來中國主要城市辦公樓租賃需求的重要驅(qū)動(dòng)力。

此外，來自于傳統(tǒng)行業(yè)的公司因設(shè)立或擴(kuò)張科技相關(guān)部門而新增的辦公需求也正逐漸增多。

政策推動(dòng)科技行業(yè)增長

創(chuàng)新是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的第一動(dòng)力，而企業(yè)是推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級的主體，是實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的主力軍。在明確了科技創(chuàng)新是國家發(fā)展的重要根本這一要點(diǎn)下，近一年中，各地陸續(xù)召開相關(guān)會(huì)議并出臺各項(xiàng)支持、激勵(lì)政策，以助力科技類企業(yè)的加速發(fā)展。

科技公司的辦公需求布局持續(xù)下沉

近年來，科技類企業(yè)在中國的布局頻頻加速，例如今年7月，耗時(shí)四年建設(shè)的小米新總部于北京海淀科技園落成，新園區(qū)預(yù)計(jì)將可承擔(dān)約1.6萬名小米員工的辦公需求。無獨(dú)有偶，作為全球估值最高的人工智能獨(dú)角獸——商湯科技也于2018年底將其研發(fā)和中國總部遷至上海漕河涇開發(fā)區(qū)新洲大樓，整棟大樓面積逾2.2萬平方米。標(biāo)志著一線城市持續(xù)迎來科技公司對總部設(shè)立和前臺辦公需求。與此同時(shí)，重要的二線城市也受到了來自科技公司尤其是獨(dú)角獸企業(yè)的關(guān)注。除杭州這樣的科技城市外，科技巨頭們正積極地在武漢、成都等地尋找建立后臺辦公室的機(jī)會(huì)。相比于一線城市，二線城市的人才與辦公空間的成本更低。舉例來看，美團(tuán)在成都建立了一個(gè)6,800平方米的新呼叫中心，聯(lián)想則在武漢擴(kuò)建了6,120平方米的大數(shù)據(jù)中心。

隨著云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新一代技術(shù)快速發(fā)展，商業(yè)模式得以創(chuàng)新并推動(dòng)消費(fèi)穩(wěn)定增長。杭州、成都等城市的新經(jīng)濟(jì)快速增長，伴隨著的是辦公樓市場的穩(wěn)定發(fā)展。其中，作為杭州特色鮮明的資產(chǎn)類型，優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)成為城市經(jīng)濟(jì)增長的新生力量和數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)核心載體，2018年杭州優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)總體量近1,050萬平方米，入駐率超90%。而成都新經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，帶動(dòng)科技型、初創(chuàng)企業(yè)需求增長，成為支撐辦公需求的新亮點(diǎn)。其中，以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)為發(fā)展戰(zhàn)略的天府新區(qū)，將不斷加強(qiáng)成都對戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)吸引力，以新區(qū)為載體，持續(xù)注入高新技術(shù)企業(yè)辦公需求。

對于一些正處于或剛經(jīng)歷辦公樓市場供應(yīng)高峰的城市而言，來自科技類企業(yè)的租賃需求則持續(xù)為市場增添新的發(fā)展動(dòng)能。以武漢為例，雖然2018年武漢甲級辦公樓新增供應(yīng)59.0萬平方米，但光谷作為新興商務(wù)區(qū)，去化迅速，租金堅(jiān)挺，另外，由于其國家級高新開發(fā)區(qū)的身份，科技企業(yè)租賃需求旺盛，不乏獨(dú)角獸的身影。而重慶則從2013年開始迎來優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)高峰，市場版圖不斷擴(kuò)張，解放碑、江北嘴、觀音橋成為三大核心CBD，此外大石化、照母山板塊發(fā)展迅速。金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)建筑、TMT產(chǎn)業(yè)正主導(dǎo)重慶辦公需求。

傳統(tǒng)行業(yè)科技化帶來新增辦公需求

除了科技公司成長帶來的新增辦公需求外，越來越多傳統(tǒng)公司也開始因?yàn)榭萍既藛T的增加而擴(kuò)張辦公空間。一些傳統(tǒng)公司正在結(jié)合人工智能以提高他們的業(yè)務(wù)績效。零售商正在建立線上及海外銷售平臺以促進(jìn)國內(nèi)外市場銷售；專業(yè)服務(wù)公司正在大力投資技術(shù)，以便為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；金融公司也在積極投資人工智能以提高盈利。

展望未來，科技行業(yè)的成長將繼續(xù)受益于利好政策，擴(kuò)張布局的重點(diǎn)也將從過去的一線為主延伸至一二線并重，加速下沉至全國各主要城市，并且正在同時(shí)影響著傳統(tǒng)行業(yè)。中國科技行業(yè)的增長將持續(xù)刺激中國辦公樓市場的需求。

來源：仲量聯(lián)行