繼出售了3個項目股權(quán)之后，廣州老牌地產(chǎn)商粵泰股份再次向世茂房地產(chǎn)出售2個位于廣州的地產(chǎn)項目。

6月9日，粵泰股份發(fā)布公告稱，雙方于6月8日簽署了《世茂粵泰合作項目協(xié)議書》，以63.97億元的總對價出售5個房地產(chǎn)項目的股權(quán)。其中廣州嘉盛項目對價為24.99億元，廣州天鵝灣二期項目交易對價為27.80億元。

此前的6月5日，粵泰股份將旗下三個位于安徽省的地產(chǎn)項目部分股權(quán)出售給世茂地產(chǎn)，其中淮南公園天鵝灣項目80%股權(quán)交易對價為7.58億元，淮南洞山天鵝灣項目20%股權(quán)對價為0.8億元，深圳賢合舊改項目20%股權(quán)2.79億元。

由此可見，世茂地產(chǎn)累計收購粵泰股份5個項目。世茂地產(chǎn)需要暫時做出14.12億元的資金預(yù)留，用于支付相關(guān)未付的工程款、稅費、目標(biāo)項目已收房款意向金等，除此之外世茂實際支付的對價為49.85億元。受讓項目后，世茂房地產(chǎn)負(fù)責(zé)項目的全程操盤，開發(fā)運營。

世茂地產(chǎn)在香港上市公司，根據(jù)香港聯(lián)交所的《上市規(guī)則》，近期世茂這些通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或在建工程轉(zhuǎn)讓等方式收購的項目不需要公開披露。不過通過項目出讓方的公告可以看到，世茂房地產(chǎn)自2019年來累計收購了12個項目，包括泰禾集團(tuán)的7個項目，以及上述粵泰股份的5個項目，累計斥資141.06億元。

粵泰集團(tuán)在項目出讓的公告中表示，出讓原因是“為了緩解公司流動性緊張，化解公司的逾期借款風(fēng)險?！?/p>

而泰禾集團(tuán)短期負(fù)債320億元的資金缺口，以及高達(dá)384.49%的凈負(fù)債率等也是出售項目的主要原因之一。相比之下，世茂房地產(chǎn)現(xiàn)金流充足，并且連續(xù)7年將凈負(fù)債率控制在60%以下。

近兩年，世茂房地產(chǎn)的業(yè)績呈逐年上升趨勢。2018年，世茂房地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入855.13 億元，歸屬于母公司股東的凈利潤88.35億元。

2019年1-5月，世茂房地產(chǎn)累計營業(yè)收入為719.6億元。在2019年3月26日世茂房地產(chǎn)業(yè)績發(fā)布會上，世茂總裁許世壇表示是有賴于公司優(yōu)質(zhì)的可售資源和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及全國項目的放量。“自持物業(yè)是公司2018年的業(yè)績亮點，2019年酒店、商場、物業(yè)也都會有比較大的增幅?！?/p>

從現(xiàn)金流層面來看，2018年全年世茂地產(chǎn)銷售回款1374億元，同比上升70.4%。截至2018年末，世茂的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為437億元，其中2018年經(jīng)營業(yè)務(wù)所得現(xiàn)金凈額為22億元，融資活動所得現(xiàn)金凈額為191億元。

融資的成本和債務(wù)期限對房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展和資金流動都十分關(guān)鍵。2018年，世茂房地產(chǎn)全年融資成本為5.8%，低于根據(jù)公開市場披露信息估算的行業(yè)平均值10%。

年報顯示，2018年世茂房地產(chǎn)實行了多種融資方式，包括住房租賃儲架式租金ABS、續(xù)期公募債、私募債、境外發(fā)行人民幣、美元高級票據(jù)以及境外銀團(tuán)貸款等。

2019年2月14日，世茂房地產(chǎn)則發(fā)行了10億美元2024年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率6.125%。世茂集團(tuán)總裁許世壇表示說，“發(fā)行10億美金的債是因為利息便宜，我們先去償還了利息更貴的5.5億元的債，同時希望公司債務(wù)數(shù)量不要太多?！?/p>

截至2018年末凈負(fù)債率為56.57%。在18年新增730億借款額的同時，公司償債支出了550億元，均比去年同期有所增加。

截至2018年末，世茂房地產(chǎn)已手握264個項目，遍布87個城市，權(quán)益前土地儲備約為5,538 萬平方米。與2017年相比，新增項目99個，新增權(quán)益前土地儲備748萬平方米。

從世茂房地產(chǎn)存貨的資產(chǎn)構(gòu)成可以看到，2018年公司的土地使用權(quán)及租賃土地賬面價值為1087億元，同比增長49.8%。而這個數(shù)值隨著2019年上半年的大規(guī)模收購，必將繼續(xù)增長。

截至2018年末，世茂房地產(chǎn)總土儲建筑面積在全國房地產(chǎn)企業(yè)中排行第十名，6158億元的權(quán)益貨值也排在第十名?？偼羶媾旁谇懊娴姆科蠓謩e為：中國恒大，碧桂園，保利發(fā)展，融創(chuàng)中國，綠地控股，萬科地產(chǎn)，新城控股，中海地產(chǎn)和龍湖集團(tuán)。

對于2019年收購項目的一系列動作，許世壇表示說，“我們認(rèn)為合作或收購是今年拿地的一個很好補充，目前拿地較難，所以我們覺得收購相對比較可控。”

世茂房地產(chǎn)收購粵泰股份的5個項目，均是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或在建工程轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行合作，廣州天鵝灣二期和廣州嘉盛大廈兩個項目都是在建未完工項目，粵泰急需付清欠付的工程款并退還已收的房款意向金。不僅如此，這些在建項目還存在對外抵押以及被查封的情況。

廣州天鵝灣二期項目對外抵押擔(dān)保所涉?zhèn)鶆?wù)剩余本金162,000萬元，并且該項目已被司法查封及輪候查封，涉及債務(wù)訴訟剩余本金192,000萬元。世茂房地產(chǎn)以27.80億元的合作對價，取得了該項目的債權(quán)及100%的權(quán)益。收購廣州天鵝灣的債權(quán)后，世茂的首要任務(wù)是解除該項目的抵押、查封等限制。

因為項目交易對價數(shù)額較大，世茂房地產(chǎn)還進(jìn)一步取得了粵泰股份的抵押和質(zhì)押擔(dān)保。首先，粵泰所持三項目公司股權(quán)（深圳賢合舊改項目股權(quán)、淮南公園天鵝灣項目20%股權(quán)、淮南洞山天鵝灣項目80%股權(quán)）以及江門市粵泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，將悉數(shù)質(zhì)押給世茂。

此外，淮南公園天鵝灣項目北校區(qū)A\C地塊也將抵押給世茂，皆用于擔(dān)?；浱┌匆?guī)定履行協(xié)議以及償還給世茂的借款資金本息等債務(wù)。

對于選擇世茂房地產(chǎn)為項目的受讓方的原因，粵泰股份董事會在公告中表示：“交易對方資信情況良好，有能力支付本次交易款”。

處置完收購項目現(xiàn)存的債務(wù)和查封等問題，世茂房地產(chǎn)將全面操盤經(jīng)營管理，為重新盤活項目，實現(xiàn)更高的收益。

上述的廣州天鵝灣二期項目位于廣州海珠區(qū)革新路廣船機械廠廠區(qū)，是一塊城鎮(zhèn)住宅用地，土地面積31,111平方米，公司持有面積為10,225.748平方米。該項目總建筑面積71,059.11平方米，計容面積47,007.35平方米。目前該項目已通過建設(shè)工程消防驗收、主體工程驗收、人防工程驗收備案和節(jié)能驗收。

世茂房地產(chǎn)看中的是該項目的評估增值空間，以及未來建成后將會獲取的可觀利潤。湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司出具的評估報告顯示，廣州天鵝灣二期項目部分資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日2019年3月31日，賬面價值為196,503.15萬元，評估價值為305,391.50萬元，評估增值108,888.35萬元，增值率55.41%。

來 源：經(jīng)濟(jì)觀察報