2002年，廣州番禺人黃文仔“進(jìn)京趕考”。那時，北京東四環(huán)的朝青板塊還是一片荒地，黃文仔將北上的第一個項目選址在此，取名北京星河灣。

許多地產(chǎn)公司都看不上這塊荒地，但黃文仔有自己的圖謀。

在此兩年前，黃文仔打造的首個項目——廣州星河灣面世，江邊棧道、豪華裝修、水景園林……，憑借這個顛覆了傳統(tǒng)簡單設(shè)計的樓盤，星河灣一炮而紅。

黃文仔想在北京復(fù)制這樣的輝煌，他也成功了。北京星河灣在2005年7月首次開盤，那時的房地產(chǎn)行業(yè)剛迎來首次房價調(diào)控。

在這樣的蕭條背景下，銷售僅4個月，北京星河灣就拿下了超過11億元的網(wǎng)簽額，這個成績，即使放到2005年全年，星河灣也能在北京排到第二名。

豪宅專家的名聲開始不脛而走，在往后的年份，星河灣相繼在上海、太原、沈陽、成都、青島等多個城市開花落地，“星河灣模式”也被爭相仿效。

豪宅產(chǎn)品注重慢工出細(xì)活，開發(fā)周期比一般項目長，并不適合快速擴(kuò)張與復(fù)制，因此在房地產(chǎn)規(guī)模競賽時代，這家曾經(jīng)引領(lǐng)風(fēng)騷的老牌房企漸漸沉寂，在觀點指數(shù)發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100》上，星河灣銷售220億元，恰好排在第100位。

不過，近年來，黃文仔其實也有規(guī)模訴求，并且有了新的實現(xiàn)路徑，在去年的年會，他曾提出“以質(zhì)的提升確保量的增長”，其中城市更新項目是他重要的擴(kuò)張手段。

如今看來，這張藍(lán)圖，他也在慢慢地鋪開。

廣州240萬平舊改動工

開年以來，廣州舊改市場熱火朝天，簽約、招標(biāo)、動工等動作頻出，包括時代、保利、富力等房企都投身在這股浪潮中。星河灣也是其中的一家。

5月28日，黃埔區(qū)蘿峰舊村鉤機鳴響，工程車連連鳴笛，隨著漫天禮花灑落，這個舊改項目迎來了正式的開工，操盤手正是星河灣。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，蘿峰舊改項目是廣州黃埔區(qū)打造舊村改造的樣板工程和典范，臨近廣州科學(xué)城，東臨香雪公園、西至規(guī)劃西環(huán)路、北至廣惠高速、南臨徑石山等自然山體。

《黃埔區(qū)政府關(guān)于蘿峰舊村改造實施方案的批復(fù)》中顯示，蘿峰舊村項目在2017年列入廣州城市更新項目計劃，該項目改造范圍內(nèi)規(guī)劃總用地面積79.44公頃，計算容積率總建筑面積236.53萬平方米。

其中，規(guī)劃復(fù)建安置區(qū)總用地面積46.64公頃，計算容積率總建筑面積143.20萬平方米，平均凈容積率約3.55。規(guī)劃融資區(qū)總用地面積32.80公頃，計算容積率總建筑面積93.33萬平方米，平均凈容積率約3.44。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，143.20萬平方米的復(fù)建安置區(qū)中，住宅計算容積率建筑面積95.73萬平方米（其中25.37萬平方米為權(quán)益面積不計入改造成本），公配設(shè)施10.53萬平方米，集體物業(yè)36.37萬平方米（其中34.74萬平方米為權(quán)益面積不計入改造成本），文物及歷史建筑0.58萬平方米，改造成本為62.77億元。

同時，在融資區(qū)的93.33萬平方米計算容積率建筑面積中，住宅73.06萬平方米，商業(yè)辦公8.24萬平方米，公配設(shè)施8.04萬平方米，政府產(chǎn)業(yè)用房3.97萬平方米，文物及歷史建筑0.02萬平方米。

按照《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實施意見》，在考慮舊村莊改造綜合因素，并扣除應(yīng)補繳的土地出讓金后，上述居住用地融資樓面地價為7150元/平方米，商業(yè)融資樓面地價為5805元/平方米。

若以業(yè)內(nèi)綜合評估的3500元/平方米的建安成本，疊加財務(wù)費用及稅費，粗略計算之下，融資區(qū)居住用地銷售成本約為15000萬元/平方米，商業(yè)銷售成本10600萬元/平方米，目前該區(qū)域在售住宅項目單價約為22000萬元/平方米，商業(yè)項目15000萬元/平方米。

豪宅大戶的舊改路

疊加融資區(qū)面積的建設(shè)及銷售成本，粗略測算，星河灣為蘿峰舊改項目投資的金額或?qū)⑦_(dá)到150億元，在考驗著這家老牌房企資金鏈的同時，對產(chǎn)品溢價也形成一定的挑戰(zhàn)。

就項目定位以及未來發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn)問題，觀點地產(chǎn)新媒體致電星河灣營銷相關(guān)負(fù)責(zé)人，對方以過兩天會邀請媒體參觀項目，屆時將解答疑問為由婉拒。

一位長期觀察星河灣的業(yè)內(nèi)人士對觀點地產(chǎn)新媒體指出，蘿峰村緊鄰蘿崗香雪公園，自然資源豐富，可與星河灣園林產(chǎn)品風(fēng)格形成呼應(yīng)，同時該項目距離地鐵6號線香雪站并不遠(yuǎn)，產(chǎn)品將有不少的溢價優(yōu)勢。

事實上，從星河灣相關(guān)負(fù)責(zé)人的回應(yīng)亦可以看出星河灣對這一舊改項目的重視，畢竟舊改是未來星河灣發(fā)展的重要方向。

去年5月份，星河灣集團(tuán)副董事長、執(zhí)行總裁吳惠珍在接受媒體采訪時曾指出，星河灣對城市更新項目高度重視，“是我目前的重要工作之一”。

業(yè)內(nèi)人士也對觀點地產(chǎn)新媒體指出，此前星河灣在廣州、深圳等地已經(jīng)簽訂了不少的城市更新項目，只是未曾向外披露，相信隨著項目的推進(jìn)，這部分土儲會慢慢浮現(xiàn)。

從市場消息來看，星河灣部分舊改項目已經(jīng)開始慢慢進(jìn)入大眾視野。去年6月初，星河灣與廣州番禺莘汀村村民委員會建立了舊村改造意向合作，并在7月中旬邀請村民代表到項目實地參觀。

除此以外，今年1月份，廣州番禺聯(lián)圍村日啟動了村民代表對前期服務(wù)協(xié)議內(nèi)容、及村黨支部對城市更新改造意愿的表決工作，最終敲定由星河灣集團(tuán)協(xié)助該村三舊改造工作，進(jìn)行前期服務(wù)。

資料顯示，番禺聯(lián)圍村地處石樓鎮(zhèn)，面積約533萬平方米，約合8000畝。其土地比較分散，集中在蓮花山旅游區(qū)與大浮蓮崗公園之間，下轄12個村民小組，總?cè)丝?900多人。

來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)