日前，昆明市統(tǒng)計局發(fā)布了《2018昆明市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，其中提到2018年昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅和商業(yè)投資同比增長，但辦公樓投資卻同比下降了26.9%。綜合分析來看，去年昆明寫字樓投資下降，與目前昆明寫字樓庫存大、去化慢等原因不無關(guān)系。

根據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)，最近幾年昆明寫字樓銷量基本呈下降趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2015年昆明寫字樓銷售面積65萬平方米，2016年銷量為46萬平方米，2017年銷量56萬平方米，2018年銷量僅為39萬平方米，去年平均每個月只賣出去了3.25萬平方米的寫字樓，去化速度相當(dāng)緩慢。

銳理數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年底昆明寫字樓存量面積還有274萬平方米，按照2018年月均去化3.25萬平方米計算，即便不新增供應(yīng)面積，全部賣完需要83個月（大約7年時間），問題是昆明寫字樓仍在不斷開發(fā)中，尤其是巫家壩，一大堆總部項目正在開發(fā)中。

由于銷售難度大，近幾年來昆明寫字成交均價幾乎沒有變化，2017年甚至比上一年還有下降，與同期的住宅價格走勢完全不可同日而語。銳理數(shù)據(jù)顯示：2016年昆明寫字樓成交均價13044元/平米，2017年12018元/平米，2018年為13537元/平米，目前的成交價格低于住宅。

同時，寫字樓租金也是一直上不去，云南房網(wǎng)調(diào)查顯示，昆明已經(jīng)投入使用的頂級寫字樓中，順城雙塔、萬達(dá)雙塔、昆明廣場、昆鋼大廈、俊發(fā)中心等寫字樓的租金價格基本在每月每平方80-150元的水平，和前些年相比，昆明頂級寫字樓的租金其實(shí)有所降低。

在寫字樓庫存面積大、去化周期長的背景下，昆明市和房企都在主動控制寫字樓產(chǎn)開發(fā)量。

首先，最近3年來昆明是在規(guī)劃上減少了寫字樓的審批，在多個地塊和片區(qū)進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整，其中涉及了大部分的商業(yè)改住宅，還有部分項目將原本規(guī)劃的寫字樓產(chǎn)品調(diào)整為了公寓，比如雙鐵韻城、置信銀河廣場、實(shí)力心城、俊發(fā)逸天峰等均進(jìn)行過類似的規(guī)劃調(diào)整，都是將寫字樓改成了公寓。

其次，在昆明的開發(fā)商也主動減少在寫字樓方面的開發(fā)投資，有些甚至干脆回避寫字樓項目，比如國內(nèi)房地產(chǎn)前四大巨頭碧桂園、萬科、恒大和融創(chuàng)，除碧桂園外都沒有寫字樓項目。碧桂園也只是在接盤的昆明中心有部分寫字樓，但此項目卻處于停工狀態(tài)。進(jìn)入巫家壩的房企雖然受制于規(guī)劃條件不得不開發(fā)總部大廈（寫字樓），可也都普遍將開發(fā)時間置后，觀望情緒濃厚。昆明市場老大俊發(fā)地產(chǎn)，目前有10來個項目，但只有春之眼有寫字樓物業(yè)。

盡管去年昆明寫字樓開發(fā)投資比上一年下降27%，可是昆明寫字樓的庫存高峰可能還沒有真正到來，尤其是頂級寫字樓，未來供應(yīng)量仍然十分龐大，因?yàn)槔ッ魇蟪呓ㄖ慷际菍懽謽恰獎倓傋尦隼ッ鞯谝桓邩堑匚坏娜f達(dá)雙塔，寫字樓消化尚在進(jìn)行，新落成的昆明第一高樓——恒隆廣場，很快就要推出體量龐大的寫字樓，而在它旁邊，更高的春之眼正在建設(shè)中。至于巫家壩，未來昆明第一高樓綠地東南亞中心的主體是寫字樓，巫家壩另一塊限高達(dá)600米的土地，應(yīng)該也是開發(fā)寫字樓。這也就是說，昆明至少還有3棟高度超過恒隆廣場的超高寫字樓等待入市，而即將推向市場的恒隆廣場，寫字樓單層面積高達(dá)3200平方米以上，幾乎是普通寫字樓單層面積的兩三倍。

來源：云南房網(wǎng)