盡管近期深圳寫字樓市場負(fù)面纏身，但吳睿認(rèn)為對于深圳寫字樓的后續(xù)發(fā)展不能局限于短期數(shù)據(jù)。

寫字樓退租潮是否意味著深圳的寫字樓市場走入低迷？深圳寫字樓是否供過于求？還有多少供應(yīng)量……隨著各大機構(gòu)數(shù)據(jù)的發(fā)布，關(guān)于深圳寫字樓市場的猜測不絕于耳，各種唱空看好的觀點陸續(xù)有來。深圳寫字樓市場到底怎么樣？第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿分享了他的解讀與預(yù)測。

大宗交易——近兩年是機構(gòu)建倉的絕佳時機

近年來，深圳的大宗交易頻繁出現(xiàn)，今年度的華僑城大廈整售和領(lǐng)展收購中心城的動態(tài)更是引起諸多討論。而吳睿表示，目前正是機構(gòu)建倉的絕佳時機?！捌鋵嵔衲陙砩钲诳礃堑?，比任何一年都活躍?！?/p>

“過去三到五年，由于金融環(huán)境較為寬松，再加上經(jīng)濟的爆發(fā)性增長，活躍在大宗交易市場上的多為內(nèi)資，外資則比較沉寂。”吳睿解釋道，由于內(nèi)資和外資在投資邏輯性上的側(cè)重點不同，兩者對于入市的時機也有不同的判斷。從投資結(jié)果來看，內(nèi)資更偏向于短線收益，即炒資產(chǎn)價格，而外資更傾向于收益率和回報率。

兩種截然不同的投資邏輯造成了近幾年內(nèi)資在市場大力掃貨、外資沉寂的現(xiàn)象，而隨著近兩年國家加強對金融市場的管控后，市場回歸理性，早年囤貨的內(nèi)資也開始拋售資產(chǎn)，價格回落交易議價空間擴大、可選物業(yè)范圍也隨著擴大等種種原因形成了目前對于機構(gòu)建倉來說的絕佳窗口期。吳睿預(yù)測，這個窗口期持續(xù)時間不會很長，大約在1-2年內(nèi)，之后市場將會保持向上發(fā)展趨勢。

“可以看到北京上海過去這一年多，外資買入非常厲害。以前市場上很難想象有200億以上的單個項目成交在上海也有了。所以從長期來看，從全球的角度來看，中國一定是一個重要的資產(chǎn)配置的機會。因為從十年期周期來看，比中國增長更有確定性的經(jīng)濟體根本找不到?！?/p>

供需兩面看寫字樓——供應(yīng)端先揚后抑，需求端加速激活

大宗交易頻現(xiàn)，寫字樓卻屢傳退租潮、空置率上漲等消息，對于深圳寫字樓市場目前的低迷引起了多數(shù)人對市場后續(xù)發(fā)展的悲觀猜測，吳睿認(rèn)為，寫字樓供應(yīng)是現(xiàn)在深圳比較備受詬病的問題，大部分人覺得深圳供應(yīng)量太大，對去化沒有信心，但實際發(fā)展不能光看數(shù)字。

以樓宇總建筑面積初算，2019年至2023年，深圳全市預(yù)計將有430萬平方米新增供應(yīng)。但是通過進一步分拆供應(yīng)，除去土地出讓合同限定自用及預(yù)計土地競得方總部遷入使用的面積，從新增與實際有效供應(yīng)的數(shù)據(jù)對比顯示，由于深圳以發(fā)展總部經(jīng)濟為主，存在一定程度的總部自用面積，因此預(yù)計實際有效進入市場的辦公可租賃面積為新增供應(yīng)總量的七五折左右。實際有效的進入市場的新增辦公供應(yīng)面積約為330萬平方米左右?！胺旁谖磥砦迥陙砜矗褪敲磕甏蟾?0萬平方米左右，這個供應(yīng)量與深圳過去幾年相比其實不算超大的，這是一個先揚后抑的過程?！?/p>

而從深圳寫字樓市場未來五年來看，整個深圳甲級寫字樓的供應(yīng)可能會減少得比較快。南山前海、后海和深圳灣超級總部基地為深圳主要的甲級寫字樓供應(yīng)區(qū)域，其中2021年為前海的供應(yīng)高峰期。之后深圳核心商務(wù)區(qū)的寫字樓供應(yīng)規(guī)模將逐漸減少，尤其是福田CBD的新增供應(yīng)將變得稀缺。

從需求端來看，第三產(chǎn)業(yè)增長一直是甲級寫字樓需求預(yù)測的重要指標(biāo)，將第三產(chǎn)業(yè)和GDP的占比做城市橫向?qū)Ρ?，可以看到深圳的第三產(chǎn)業(yè)仍有很大的成長空間，這對深圳甲級寫字樓而言為利好的預(yù)期因素。根據(jù)普華永道最新報告《2018中國城市營商環(huán)境質(zhì)量報告》，深圳2018年第三產(chǎn)業(yè)占比58.80%，北京占比80.98%，上海占比69.90%，廣州占比71.75%，說明深圳的第三產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要辦公場所，所以第三產(chǎn)業(yè)的增長同時也會推動對寫字樓的需求。

企業(yè)發(fā)展看寫字樓——本地企業(yè)需求幾何型增長 外地企業(yè)需求旺盛

吳睿表示，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是未來維持深圳寫字樓需求量的一個基礎(chǔ)，“我覺得我們還可以從另外幾個方面來看深圳的企業(yè)?！眳穷７治龅?，從內(nèi)部看，本地企業(yè)內(nèi)生動力非常強勁，內(nèi)生動力就是說企業(yè)成長的速度相應(yīng)延伸到對寫字樓的租賃需求，這種需求是幾何性增長的。以大疆為例，常年占領(lǐng)無人機市場絕對優(yōu)勢份額的科技企業(yè)，其發(fā)展正是本土產(chǎn)業(yè)帶動甲級寫字樓需求的典型縮影。從2006年城中村里小閣樓的作坊，到今天進駐后海中心區(qū)租下超半棟寫字樓，再到斥資16億建留仙洞企業(yè)總部大樓，大疆在持續(xù)的擴張中對空間的需求愈發(fā)明顯。

除了本土企業(yè)，吳睿認(rèn)為，得益于粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃以及深圳近年來的發(fā)展，越來越多的外地龍頭企業(yè)進駐深圳設(shè)總部。?“因為深圳離香港比較近，而且深圳的營商環(huán)境是特別好的，因為深圳構(gòu)建的是服務(wù)型政府?！?017年，恒大總部連同其最核心的地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)板塊搬遷至深圳，并一舉租下后海中心區(qū)卓越后海中心近20層的辦公面積以及阿里中心，獲得樓宇的標(biāo)識權(quán)。同年12月，恒大又重金拍下深圳灣超級總部基地的地塊，計劃建成后作為總部辦公使用。吳瑞認(rèn)為，恒大此舉表明了對深圳未來發(fā)展的看好，也是深圳優(yōu)質(zhì)營商環(huán)境帶來的結(jié)果。

類似恒大的外地企業(yè)入駐案例不在少數(shù)，前有字節(jié)跳動科技（今日頭條）大面積租下來福士廣場和天健創(chuàng)智中心，后有OPPO，VIVO分別拿下中國華潤大廈和壹方中心多個樓層。外地企業(yè)的行動無疑也為深圳寫字樓市場增添了大量信心。

預(yù)測：深圳寫字樓短期需求震蕩 未來或成市場新熱點

盡管近期深圳寫字樓市場負(fù)面纏身，但吳睿認(rèn)為對于深圳寫字樓的后續(xù)發(fā)展不能局限于短期數(shù)據(jù)。

吳睿表示，自2019年大灣區(qū)規(guī)劃公布以來，機構(gòu)投資者加大對灣區(qū)門戶城市的關(guān)注力度，而占據(jù)創(chuàng)新高地的深圳更是具有重要的戰(zhàn)略意義。同時，保險資金在深圳房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資仍存有大量空間。他認(rèn)為，一直以來，深圳寫字樓市場與北京、上海市場有很大不同，深圳寫字樓價值的成長性以及灣區(qū)門戶城市的戰(zhàn)略地位已經(jīng)成為外資和險資重點考慮的因素。

深圳寫字樓先揚后抑的供應(yīng)節(jié)奏，以及當(dāng)前短期需求震蕩，使市場上已經(jīng)凸顯出不少優(yōu)質(zhì)的投資機會，一些過去市場中“永遠(yuǎn)的非賣品”也開始接受咨詢。吳睿表示，這次短暫的盤整將為機構(gòu)提供了難得的深圳資產(chǎn)配置地窗口期。在適合的時間布局以分享大灣區(qū)及深圳未來發(fā)展紅利，成為目前越來越多機構(gòu)關(guān)注深圳寫字樓市場的主要原因，深圳寫字樓市場正在成為新熱點。

來源：網(wǎng)易房產(chǎn)