新世界城、南方友誼、上海商務(wù)中心、第一百貨淮海店、錦江國購……近兩年來，隨著打響“上海購物”品牌，重塑商業(yè)地標(biāo)從一紙規(guī)劃不斷照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，滬上一大批有著20歲以上“高齡”的商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)整改造開展得如火如荼。最近， 曾經(jīng)歷了數(shù)次易主的淮海中路上海廣場（此前稱“上海無限度廣場”）對外正式宣布，其商業(yè)裙樓的室內(nèi)裝修工程已經(jīng)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)到今年年底可以完成總體改造。招商工作也在同步開展：除地下一層的娛樂業(yè)態(tài)繼續(xù)保留，余下的商戶將被替換。

開業(yè)以來三度易主，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值翻番

上海廣場的商業(yè)裙房共有6層，面積4萬平方米，在商業(yè)體量上屬于一家中型購物中心。根據(jù)調(diào)整方案，未來裙樓部分用于辦公的面積約2.5萬平方米，地處3-6層，用于商業(yè)的面積約1.5萬平方米，地處1-2層，“如果進(jìn)展順利，我們將近期引入在聯(lián)合辦公領(lǐng)域領(lǐng)先的品牌，還會(huì)在6樓拿出一半面積作為改造后商業(yè)綜合體的活動(dòng)空間，比方說藝術(shù)沙龍、音樂派對、讀書會(huì)或者藝術(shù)展等?！?/p>

上海廣場自問世以來，幾度易主。2005年，摩根士丹利花了9.28億元獲得了上海廣場的全部股權(quán)。2007年，摩根士丹利又投資5000余萬元進(jìn)行改造，項(xiàng)目更名“無限度廣場”；2009年，浙江民營企業(yè)紅樓集團(tuán)以約14.2億元收購上海廣場。2017年4月，紅樓集團(tuán)又將上海廣場注入旗下上市公司蘭州民百。2018年，上海廣場再次被轉(zhuǎn)手，由融創(chuàng)、星坤collab（原bu）聯(lián)合另外兩家股東方共同完成本次收購。

購物中心“一半是海水，一半是火焰”，倒逼轉(zhuǎn)型須另辟蹊徑

第三度易手，緣何上海廣場選擇將“聯(lián)合辦公”作為主打業(yè)態(tài)引入，業(yè)態(tài)比例也變成以商務(wù)為主？

據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，原因之一是目前滬上的購物中心領(lǐng)域出現(xiàn)了“一半是海水，一半是火焰”的發(fā)展態(tài)勢，倒逼上海廣場這樣“高齡”、體量不大、地處中心城區(qū)經(jīng)營成本又相對要高的購物中心在轉(zhuǎn)型中須另辟蹊徑。此前，上海市商務(wù)發(fā)展研究中心（上海市商業(yè)信息中心）發(fā)布的《上海城市商業(yè)綜合體（“購物中心”）發(fā)展情況報(bào)告（2017-2018）》顯示，截至2017年底，上海城市商業(yè)綜合體數(shù)量達(dá)到225家?！秷?bào)告》指出，“盡管目前上海城市商業(yè)綜合體整體處于發(fā)展黃金時(shí)期，但從出租率來看，2017年有20.3%的城市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)滿租，還有12.2%的城市商業(yè)綜合體出租率小于80%；從坪效來看，2017年有9.4%的城市商業(yè)綜合體坪效大于100元/平方米/天，但還有4.3%的城市商業(yè)綜合體坪效小于10元/平方米/天?！边@些數(shù)據(jù)表明，能夠精準(zhǔn)把握市場脈搏、運(yùn)營管理和創(chuàng)新能力強(qiáng)的城市商業(yè)綜合體還有很大的增長空間，反之，運(yùn)營乏力的城市商業(yè)綜合體將面臨諸多挑戰(zhàn)。

而今年又是一個(gè)購物中心的“生育高峰”年，華東地區(qū)以372個(gè)項(xiàng)目，3263萬平方米體量位居全國大區(qū)第一，其中擬開業(yè)量最大的是江蘇，山東排第二位，上海排第五位。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年上海的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量將維持在高位，與以往不同的是存量項(xiàng)目改造占比攀高，約38個(gè)存量升級(jí)項(xiàng)目將由核心商圈延伸至全市各大小商圈。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前，上海的人口正在向中環(huán)、中外環(huán)間乃至郊環(huán)導(dǎo)入，這些地區(qū)的新建購物中心，動(dòng)輒10萬、20萬平方米，加上軌道交通優(yōu)勢，各項(xiàng)商業(yè)設(shè)施先進(jìn)，經(jīng)營得風(fēng)生水起。而與之相反，中心城區(qū)那些20歲以上的“高齡”購物中心，特別是一些體量較小、設(shè)施相對落后的購物中心，隨著中心城區(qū)的人口遷移，若再經(jīng)營傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，勢必舉步維艱。

引入“聯(lián)合辦公”的“香餑餑”的同時(shí)，需考量“良性生態(tài)鏈”

與此同時(shí)，未來中國的辦公需求依然強(qiáng)勁，尤其是新城市運(yùn)動(dòng)的大背景下，起初紛紛向外遷移的辦公人群，特別是創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、媒體等領(lǐng)域，有著回歸中心城區(qū)的愿望。據(jù)高力國際發(fā)布的《2017年靈活辦公空間展望報(bào)告》預(yù)測，隨著租戶對辦公空間靈活性的要求日益增強(qiáng)，聯(lián)合辦公空間將保持每年30%的增長率。到2030年，30%的辦公空間將是聯(lián)合辦公。在這一大趨勢下，如今，國內(nèi)外同行正在紛紛掀起將“聯(lián)合辦公”引入購物中心的潮流，如美國聯(lián)合辦公品牌bespoke的全球第一家店，便坐落于舊金山當(dāng)?shù)刈畲蟮馁徫镏行闹粀estfieldmall；日本大阪著名的 grand front購物中心中，也入駐有聯(lián)合辦公空間品牌“知識(shí)之都”。

再看國內(nèi)，近幾年，“聯(lián)合辦公”入駐各大購物中心也已然成為趨勢，比如龍湖上海虹橋天街引入了龍湖旗下自有聯(lián)合辦公品牌“一展空間”；南京西路上的金鷹國際廣場，在歇業(yè)調(diào)整近兩年后，引入聯(lián)合辦公運(yùn)營商“方糖小鎮(zhèn)”，將商場7-9層改造成一個(gè)自由定制的辦公空間；位于普陀區(qū)長壽路的“西康·189弄”項(xiàng)目，同樣把購物中心的兩個(gè)頂層空間租給聯(lián)合辦公空間運(yùn)營商；靜安晶品的七樓，引入總面積5500余平方米的聯(lián)合辦公空間“米域·晶品”，并配有1200平方米超大開放花園露臺(tái)；優(yōu)客工場與上海證大集團(tuán)合作，在喜瑪拉雅藝術(shù)中心打造商場里的聯(lián)合辦公項(xiàng)目等……“我們覺得盡管中心城區(qū)商務(wù)成本在不斷增加，但一些設(shè)計(jì)、時(shí)尚、媒體行業(yè)仍希望留在市中心，上海廣場北靠新天地，淮海中路東段又集聚了一大批大牌旗艦店、首店，我們引入聯(lián)合辦公的商業(yè)模式可以滿足這些人群低成本留在市中心的需求?！鄙虾V場項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人士介紹道。據(jù)了解，此次更新改造的上海廣場將目標(biāo)客群鎖定在25-35歲富有創(chuàng)作、創(chuàng)業(yè)的年輕人身上。為了盤活市中心年輕客流保持商業(yè)活力，除引入聯(lián)合辦公、提供商業(yè)服務(wù)外，項(xiàng)目還將在辦公與商業(yè)銜接處開辟多個(gè)社交場所，通過外部資源和辦公資源的導(dǎo)入，組建成長期的社群活動(dòng)。

當(dāng)然，也有業(yè)內(nèi)人士提醒，聯(lián)合辦公進(jìn)駐購物中心盡管看上去能夠雙贏，但二者結(jié)合過程中存在的問題依然不可忽視。比如辦公空間有安全、私密需要，要與商場人流有隔離；第二，商場進(jìn)深都很深，很多商場的外立面又不是玻璃幕墻，辦公采光的通透性會(huì)有折扣；第三，初創(chuàng)企業(yè)有注冊辦公地址的需求，商場不一定全部能滿足，還需要政策支持?！傲硗?，聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間如今也是熱錢競相追逐的領(lǐng)域，購物中心在選擇合作伙伴的時(shí)候，需頭腦冷靜，選擇能夠與商業(yè)部分構(gòu)成匹配的社群鏈接，商務(wù)促進(jìn)商業(yè)發(fā)展的品牌，這樣才能形成良性發(fā)展的生態(tài)鏈?！?/p>

來源：上觀新聞