“對地產(chǎn)沒理由不樂觀”、“未來兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的”......董事長宋廣菊在股東大會上總是信心滿滿。

2018年，對于正式更名的保利發(fā)展是具有特殊意義的一年。多元化的發(fā)展策略背后，從最新發(fā)布的年報數(shù)據(jù)來看，保利發(fā)展在求變。

4月15日晚間，保利發(fā)展公布2018年年度報告。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入1945.14億元，同比增長32.66%；實現(xiàn)凈利潤261.49億元，同比增長32.78%；歸屬于上市公司股東的凈利潤189.04億元，同比增長20.92%。

2018年，保利發(fā)展的毛利率提升1.45個百分點至32.49%，得益于結(jié)轉(zhuǎn)項目價格上升，房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率也提升至32.68%；凈利率則為13.44%，與2017年的13.45%相比，基本持平。

增速放緩與布局調(diào)整

2018年全年，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約銷售額4048.17億元，同比增長30.91%，市場占有率提升至2.70%；簽約面積2766.11萬平方米，同比增長23.36%。其中，2018年6月份，保利發(fā)展錄得全年最高銷售額601.93億元，銷售面積427.94萬平方米。

據(jù)保利發(fā)展的財報顯示，去年，該公司的簽約銷售仍舊以一二線城市與核心城市群為主，其在一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻均達77%。其中，保利發(fā)展2018年全年在珠三角實現(xiàn)簽約銷售1170億元，較去年同期增長24%。

具體來看，保利發(fā)展在廣州實現(xiàn)簽約銷售400億元，佛山、北京超過250億元，東莞、中山等首次突破100億元，保利發(fā)展在年報中披露，去年全年，其單城簽約過百億城市達到12個。

銷售額同比增長、最高銷售破600億、百億城市12個......在一系列亮麗的數(shù)據(jù)背后，銷售增速卻呈現(xiàn)下滑的狀態(tài)。

2018年首月，保利發(fā)展實現(xiàn)“開門紅”，錄得簽約銷售額316.49億元，同比增長106.41%，簽約銷售面積217.86萬平方米。但這種銷售增速并沒有一直延續(xù)下去。

2月份，保利發(fā)展的銷售增速錄得負(fù)值，為-31.60%，隨后的日子，保利發(fā)展的銷售增速出現(xiàn)“正負(fù)交加”的狀態(tài)，整體來看，則呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢。

銷售增速不穩(wěn)定的同時，保利發(fā)展的銷售均價亦出現(xiàn)了波動。數(shù)據(jù)顯示，2018年首月，保利發(fā)展的銷售均價為1.45萬元/平方米，期間，5月份銷售均達到1.60萬元/平方米，8月份更是達到了1.66萬元/平方米的高峰，隨后均價一路下跌至12月僅為1.23萬元/平方米。

保利發(fā)展的銷售增速整體下滑與銷售均價的不穩(wěn)定性讓其再次與前四失之交臂，與第三名更是存在近2000億元的差距。據(jù)觀點指數(shù)公布的《2018中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100》榜單中，保利發(fā)展位列碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)之后，排名第五。

值得注意的是，近幾年來，保利發(fā)展不斷在調(diào)整城市的布局情況。從保利發(fā)展年報公布的數(shù)據(jù)來看，其不斷降低一二線城市的儲備面積，同時加大三四線城市的儲備，或許，宋廣菊正式寄希望于平衡一二線與三四線城市之間的儲備面積，來實現(xiàn)“重回前三”的愿望。

截至2014年末，保利發(fā)展待開發(fā)面積為5069萬平方米，其中，一、二線城市占比約為73.2%；到2015年末，該公司的待開發(fā)土地總建筑面積5482萬平方米，其中一二線城市占比約為74%；2016年、2017年，該公司一、二線城市待開發(fā)面積占比分別為68%、63%。

根據(jù)最新的數(shù)據(jù)，截至2018年末，公司待開發(fā)面積9154萬平方米，其中一二線城市占比60%，六大城市群合計占比69%。

凈負(fù)債率下降與百億永續(xù)債

回首2018年全年，完成收購中航地產(chǎn)、整合保利置業(yè)，都為保利發(fā)展增添了不少籌碼。

實際上，除了資產(chǎn)整合，保利發(fā)展也在擴寬融資渠道。2018年，保利發(fā)展發(fā)行了15億元的永續(xù)債。

去年11月27日晚間，保利發(fā)展宣布，該公司收到中國銀行間市場交易商協(xié)會出具的《接受注冊通知書》，同意接受該公司永續(xù)中期票據(jù)注冊。

公告指出，本次中期票據(jù)注冊金額為100億元，注冊額度自《接受注冊通知書》落款之日起2年內(nèi)有效，由中國建設(shè)銀行股份有限公司和興業(yè)銀行股份有限公司聯(lián)席主承銷。

隨后，保利發(fā)展成功發(fā)行15億元的永續(xù)中票。

永續(xù)債有著“債權(quán)期限長”的鮮明特點，這種債券類型沒有明確的到期期限，但其利率會偏高一些。一般來說，永續(xù)債的利率設(shè)計為2+N模式，即在存續(xù)期的前兩年公司所需支付的利息較低，但從第三年開始，融資利率就會大幅跳升。

值得一提的是，永續(xù)債券可以計為發(fā)行主體的權(quán)益資本，而不用增加負(fù)債數(shù)字。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，截至2018年末，保利發(fā)展錄得的其他權(quán)益65億元，而2017年，這一數(shù)字僅為50億，保利發(fā)展在財報中也坦誠說道，這一數(shù)字的增加是由于公司發(fā)行了永續(xù)中票。

至于負(fù)債方面，截至2018年末，保利發(fā)展的負(fù)債總額為6600億元，資產(chǎn)負(fù)債率77.97%，與往年基本持平。此外，2018年末，該公司有息負(fù)債總額2637億元，其中直接融資占比超15%，有息負(fù)債綜合成本僅5.03%。凈負(fù)債方面，保利發(fā)展的這一比率為80.55%，同比降低5.82個百分點。

但細看2018年的融資情況，保利發(fā)展通過股權(quán)融資、直接債務(wù)融資、資產(chǎn)證券化等多種融資方面，累計發(fā)行權(quán)益融資工具326億元、各類直接債務(wù)融資工具約510億元。報告期末，該公司的融資總額為2636.57億元。

盡管如此，保利發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率僅比2017年上升0.89%，且凈負(fù)債率同比降低5.82個百分點。

來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)