自2018年下半年以來，北京寫字樓市場表現(xiàn)低迷，成交面積連續(xù)下滑。不少業(yè)主打出降價牌，試圖吸引客戶，但仍未挽救持續(xù)上漲的空置率。數(shù)據(jù)顯示，2018年，北京市甲級寫字樓存量持續(xù)攀升，截止到年底，總存量已達1058萬平方米。2018年第四季度，全市空置率環(huán)比上漲0.2個百分點達到8.1%。

企業(yè)撤租，空置率上升

北京CBD萬達廣場位于長安街北側(cè)，業(yè)態(tài)包括5A智能寫字樓、五星級酒店以及特色商業(yè)街等。但萬達廣場的寫字樓自2018年下半年開始就出現(xiàn)了較多的空置，鏈家地產(chǎn)中介小周對《華夏時報》記者說：“現(xiàn)在萬達廣場這邊的寫字樓空置還是比較多的，租金也比較便宜?！?/p>

位于國貿(mào)商圈的代理公司經(jīng)紀人對《華夏時報》記者表示，除去像國貿(mào)三期那樣的超甲級寫字樓之外，其余的寫字樓空置都比較多?！艾F(xiàn)在開發(fā)商都著急向外出租，國貿(mào)中心周邊的寫字樓都空置了1萬平方米左右?！苯?jīng)紀人對《華夏時報》的記者說。

戴德梁行發(fā)布的2018年北京寫字樓市場報告顯示，2018年下半年寫字樓市場凈吸納量僅為68.592平方米，較2017年同期下降53.9%。此外，五大核心商圈（北京CBD、金融街、燕莎、東二環(huán)、中關(guān)村）2018年的凈吸納量也僅為18,212平方米。與此同時，寫字樓的空置率也在持續(xù)上升。2018年第四季度，全市空置率環(huán)比上漲0.2個百分點達到8.1%。核心商圈雖然沒有新增供應(yīng)，但受部分企業(yè)撤離和縮小承租面積的影響，空置率較第三季度微升，為3.8%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從北京市場來看，一些金融創(chuàng)新公司容易受到產(chǎn)業(yè)調(diào)整的影響，對租賃市場的依賴程度下降，使得寫字樓出現(xiàn)空置。很多投資者也認為寫字樓的租金收益率不如住宅項目，很少對寫字樓進行投資，這也是導(dǎo)致空置的一個原因。

回望2018年6月，P2P行業(yè)爆雷加速，據(jù)媒體報道，兩個月內(nèi)有200多家公司在市場上消失。到了2018年冬天，和寒潮一同席卷北京的是互聯(lián)網(wǎng)公司大規(guī)模的裁員。剛剛在市場上嶄露頭角的共享經(jīng)濟也未能平穩(wěn)過渡到2019年。摩拜創(chuàng)始人辭職，ofo無力退還租客押金。

前幾年風頭正勁的聯(lián)合辦公也逐漸退去熱度。前不久，諸多媒體報道了成立于2015年4月的聯(lián)合辦公企業(yè)優(yōu)客工場被列為執(zhí)行人的消息。據(jù)了解，優(yōu)客工場的股東已從50名變?yōu)?6名，其中陽光壹佰置業(yè)集團有限公司董事長易小迪撤資退出。而此前，據(jù)天眼查顯示，優(yōu)客工場在不到4年的時間里獲得了18輪的融資，金額高達幾十億元。2018年3月，位于北京望京南的優(yōu)客工場被曝出了拖欠業(yè)主房租、入駐商戶被斷電的消息，更是加深了業(yè)內(nèi)對優(yōu)客工場利潤下滑的猜測。

而市場上聯(lián)合辦公的表現(xiàn)也并不樂觀。SK大廈位于CBD的核心位置，達到了5A寫字樓的頂級標準，其中包含有多個聯(lián)合辦公的場地。鏈家地產(chǎn)小周對《華夏時報》記者說：“這里春節(jié)后剛剛裝修完一批聯(lián)合辦公空間，但是目前還未有一家公司入駐?！庇浾呖吹剑挥赟K大廈的聯(lián)合辦公空間裝修精致，大小布局合理，不少辦公室可將長安街的美景盡收眼底。此家聯(lián)合辦公的接待人員表示，目前這一整層的辦公室都還沒有出租出去。

與這一系列“寒潮”相呼應(yīng)的，是2018年底，北京寫字樓的價格跌至底部，同樣踏入寒冬期。

下滑明顯，業(yè)主開打租金價格戰(zhàn)

2018年第四季度，北京寫字樓市場成交租金也開始出現(xiàn)松動，均價下跌為400.1元/平方米/月，有效凈租金環(huán)比下降0.7%。租賃成交放緩加上年關(guān)將至，部分業(yè)主為減少寫字樓的空置試圖通過降低租金的方式來爭取到更多的客戶。

鏈家地產(chǎn)小周對《華夏時報》記者說：“北京CBD特別是國貿(mào)附近的寫字樓租賃其實算是比較平穩(wěn)。但是2018年許多小型的金融公司倒閉或者退租。到了年底后，成交周期更長。許多公司考慮到，就算年底簽了合同，但是馬上過春節(jié)，根本沒有時間裝修，也不選擇簽約，為了吸引客戶，都在下調(diào)租金。”

小周帶領(lǐng)《華夏時報》記者參觀了一套位于SK大廈18層的513平米的寫字樓，鏈家地產(chǎn)中介表示，此寫字樓的租金對外報價為17.7元/平方米/天，但開發(fā)商給出的底價則是15.5元/平方米/天。而經(jīng)紀人則說：“我們和開發(fā)商的關(guān)系比較好，他們的對外報價都很高，但其實現(xiàn)在閑置的寫字樓都著急出租，我們這邊的報價大概是12.5元/平方米/天。”

萬達廣場西區(qū)的商住兩用樓盤租金為8.5元/平方米/天，純寫字樓則為14元—15元/平方米/天。小周對《華夏時報》記者表示，此處寫字樓的購買價格也比較便宜，5.3萬元/平方米。小周對《華夏時報》記者稱，萬達廣場寫字樓的租金水平從去年8月份開始下跌了1元左右，至今未能回升。

建外SOHO的租金則更加便宜，已經(jīng)從2018年第二季度的9元/平方米/天下跌至6—8元/平方米/天。此外，小周還表示，北京CBD邊緣區(qū)域的寫字樓租金更低，永安里附近的寫字樓價格已經(jīng)為5.3元/平方米/天。經(jīng)紀人說：“從去年8月份開始，寫字樓的價格基本上都下降了1元左右，現(xiàn)在已經(jīng)是市場很差的時候了，價格已經(jīng)非常低了。”

北京CBD的標志性建筑銀泰中心位于建國門外大街，地處中央商務(wù)區(qū)的核心地臺，是長安街最高的建筑。銀泰中心向來是國貿(mào)最搶手的寫字樓，但卻也已經(jīng)在租金上松口。目前，銀泰中心大概有60家公司入駐，每月的租金對外報價為19元/天/平方米—20元/天/平方米?！暗?，租金的價格是可以商量的，這個只是對外報價。”銀泰中心負責租賃業(yè)務(wù)的李經(jīng)理多次對《華夏時報》記者強調(diào)。而經(jīng)紀人說：“我們談的銀泰中心的成交價格一般在15.5元/平方米/天，根本達不到19元這樣的租金水平了。”

此外，經(jīng)紀人稱，除去國貿(mào)三期、英皇集團中心這種名氣較大的超甲級寫字樓外，周邊IFC國際財源中心、中海廣場的租金水平都下調(diào)了1元左右，空置太多，開發(fā)商都著急出手。

對此，嚴躍進對《華夏時報》記者表示：“目前，寫字樓的租金水平可以認為是見底了。寫字樓市場與宏觀經(jīng)濟走勢高度吻合，目前還不是反彈的時候。到了下半年，隨著市場行情轉(zhuǎn)好和企業(yè)投資獲利增強，預(yù)計租金會有反彈的可能。”

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅則認為，寫字樓的價格以及空置率與經(jīng)濟大環(huán)境、區(qū)域的產(chǎn)業(yè)政策、北京非首都核心功能的外遷都有關(guān)系，是一個綜合因素的結(jié)果。未來，隨著北京商辦500平條文規(guī)劃的落實，寫字樓的供應(yīng)主要會以500平米以上的大戶型商辦產(chǎn)品為主，小戶型的寫字樓供應(yīng)會下降，但大戶型寫字樓的租售價格可能會下滑。

 來源：華夏時報