2019年1月18日，由中國寫字樓網(wǎng)及COMIN中國建筑運(yùn)營管理研究院聯(lián)合主辦的千人“中國寫字樓行業(yè)發(fā)展峰會(huì)（2019）—智慧管理與精準(zhǔn)運(yùn)營”正有條不紊的籌備中。

結(jié)合當(dāng)前的峰會(huì)進(jìn)度，我們向行業(yè)同仁們匯報(bào)：中國五大超高層建筑的高層們即將聯(lián)袂聚首，既富高度且含深度的“高”端會(huì)晤即將精彩紛呈。

哪五大超高層齊聚COMIN中國行業(yè)峰會(huì)？

（排序不分高高低不論先后）

一、中國尊

二、中國國貿(mào)

三、深圳平安國際金融中心

四、上海環(huán)球金融中心

五、香港中銀大廈

以上這五大超高層樓宇的資產(chǎn)運(yùn)營與管理的高層即將于2019年1月18日與業(yè)內(nèi)同仁們共同深度探討關(guān)于商務(wù)樓宇的智慧管理與精準(zhǔn)運(yùn)營的專業(yè)價(jià)值力量背后的故事。

借此良機(jī)，我們與行業(yè)同仁們共同走近超高層建筑，一窺內(nèi)象。超高層建筑，一般定義為40層以上或高度100米以上的建筑。超高層建筑建筑設(shè)計(jì)，通常會(huì)有個(gè)敏感高度，即在40層(大約150米)左右，建筑物的超長尺度特性會(huì)引起建筑設(shè)計(jì)概念變化，這種變化將會(huì)促使建筑設(shè)計(jì)師必須提出有效的設(shè)計(jì)對策，不斷調(diào)整設(shè)計(jì)觀念，以適用于建筑的未來運(yùn)營與管理需求。

超高層建筑作為一個(gè)城市乃至一個(gè)國家的發(fā)展程度的象征，不僅能使大面積建筑的用地大幅度縮小，極大地解決城市的擁擠問題；還可以利用建筑內(nèi)部的豎向和橫向交通，縮短部門之間的聯(lián)系距離，從而提高效率；同時(shí)超高層建筑建筑是新技術(shù)的應(yīng)用搖籃，再者遠(yuǎn)離地面會(huì)有較好的通風(fēng)、較高的空氣質(zhì)量品質(zhì)以及不錯(cuò)的視野景觀等。總之，超高層建筑的設(shè)計(jì)更要求與后期運(yùn)營的契合，超高層建筑的后期運(yùn)營則更講究與效率為伍。

一棟棟的超高層辦公建筑，不但為都市的辦公提供舒適高效的場所，同時(shí)也往往成為該地域的地標(biāo)建筑，超高層建筑的“高”處所在，除了“恐驚天上人”的海拔之外，更重要的是其內(nèi)涵的“高度”幾許。

超高層建筑的“高度”有幾何？

1.施工要求有“高度”

首先，由于超高層建筑建筑的高度之高與體量之大，要求支撐超高層建筑建筑的地基必須達(dá)到足夠的強(qiáng)度，所以超高層建筑建筑多采用“持力層嵌入微風(fēng)化巖層”的深基礎(chǔ)。

其次，超高層建筑地下室深度大、層數(shù)多、面積大，對于建筑功能要求更高，既要解決綜合性難題較大的人防面積建造問題，又要解決在施工過程中的結(jié)構(gòu)抗浮問題。

再次，超高層的建筑結(jié)構(gòu)形式復(fù)雜，需要綜合考慮抗震、抗風(fēng)及后期使用結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性等多種因素，加之建筑裝飾工程難度技術(shù)也會(huì)相應(yīng)提高，對于抗風(fēng)壓及風(fēng)、水、氣的密閉性要求很高。

2.結(jié)構(gòu)系統(tǒng)選擇有“高度”

超高層建筑結(jié)構(gòu)可供選擇的結(jié)構(gòu)形式較多，較為常見的結(jié)構(gòu)形式包括：鋼筋混凝土框架-核心筒結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土框架-剪力墻結(jié)構(gòu)、鋼框架-鋼筋混凝土核心筒結(jié)構(gòu)、鋼框架-支撐結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、巨型結(jié)構(gòu)等?？晒┻x擇的樓蓋體系包括：鋼混凝土組合樓蓋、鋼筋混凝土梁板樓蓋、鋼筋混凝土預(yù)應(yīng)力樓蓋等。

從理論上講，處于地震設(shè)防地區(qū)的超高層建筑應(yīng)該遵循體型簡單、規(guī)整的原則，在建筑平面和立面上盡量規(guī)則。不過，優(yōu)秀的超高層建筑都能夠?qū)⒘己玫氖褂霉δ?、完美的體型和立面與合理的結(jié)構(gòu)布置很好的統(tǒng)一起來。

超高層的結(jié)構(gòu)選擇，需要綜合考慮各種因素：

1）充分保障建筑設(shè)計(jì)的要求，滿足建筑外部形象和內(nèi)部空間的設(shè)計(jì)要求，滿足功能對結(jié)構(gòu)形式提出的要求，尤其是金融機(jī)構(gòu)對內(nèi)部空間的要求。

2）充分考慮結(jié)構(gòu)成本，這其中不僅僅要考慮結(jié)構(gòu)建造的成本，還要考慮結(jié)構(gòu)空間占用帶來的面積損失成本，上部結(jié)構(gòu)自重帶來的地基和基礎(chǔ)成本，以及建造周期縮短或增長帶來的成本。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)考慮建成后使用期內(nèi)的結(jié)構(gòu)維護(hù)成本。

3）充分考慮施工建造的可行性，要考慮材料采購和招標(biāo)的便利性，施工工藝的成熟性、建造工期的可控性、現(xiàn)場施工的安全性等。

3 . 垂直交通設(shè)計(jì)要求有“高度”

如果說建筑結(jié)構(gòu)是超高層建筑的骨骼，那么垂直交通就是讓建筑充滿活力的血脈，而現(xiàn)代電梯的發(fā)明和運(yùn)用，促成了建筑向高層建筑物的轉(zhuǎn)變，使人們的活動(dòng)空間從地面擴(kuò)展到了高空。高層辦公建筑的垂直交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)—電梯，無疑是垂直交通的生命線，承載著日常成千上萬辦公人員及外來訪客的出入上下。

超高層建筑與其他建筑之間的最大區(qū)別，就在于它有一個(gè)垂直交通和管道設(shè)備集中在一起的、在結(jié)構(gòu)體系中又起著重要作用的“核”。而這個(gè)“核”，決定著超高層建筑的空間構(gòu)成模式。這種空間構(gòu)成，需要綜合平衡采光、節(jié)能、運(yùn)營、維護(hù)、公攤等因素，讓不同業(yè)態(tài)的核心筒實(shí)現(xiàn)上下協(xié)調(diào)統(tǒng)一、運(yùn)力高效，是超高層建筑設(shè)計(jì)的難點(diǎn)，也是一般商務(wù)樓宇們很值得學(xué)習(xí)的地方。

4 . 供電安全性和穩(wěn)定性很具“高度”

作為超高層建筑，安全性是供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)最需要注意的地方，其次是供電可靠性。在配電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)上，需考慮多回路供電及備用發(fā)電機(jī)組的配置。因超高建筑的高度，變配電室可考慮設(shè)置在塔樓中部的樓層，以減少低壓配電的損耗。備用柴油發(fā)電機(jī)可設(shè)置于地庫層，再經(jīng)變壓器降壓至低壓配電，保證配電至塔樓的高層。

在超高層建筑的配電系統(tǒng)上，供電距離、電纜的長度、電纜大小的適當(dāng)調(diào)整以及安裝時(shí)的施工工藝很具專業(yè)高度。

另外還需要特別注意的是，超高層建筑遇到強(qiáng)風(fēng)時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)左右晃動(dòng)，有一定的搖擺度。因此，在上升主干線的設(shè)計(jì)上要考慮將電纜連接銅母線槽配電，以減低超高層建筑物在搖擺時(shí)對銅母線槽接駁組件位置的拉扯壓力，減少發(fā)生故障及維修的機(jī)會(huì)，也相對地增加了主干系統(tǒng)的壽命。

建成后，在電氣設(shè)備的空間安排方面要有可調(diào)整的空間。為了讓業(yè)主獲得更多的使用空間，在排布電纜和豎井方面要盡量減少轉(zhuǎn)換豎井和縮小豎井等所占用的空間，以便提供出更多的空間給業(yè)主使用。

5.消防系數(shù)有“高度”

超高層建筑高度高，功能復(fù)雜，消防滅火立足于自救。消防給水設(shè)計(jì)是超高層建筑設(shè)計(jì)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，供水方式的選擇也是其中的關(guān)鍵。需要綜合臨時(shí)高壓消防給水系統(tǒng)、高壓消防給水系統(tǒng)進(jìn)行消防供水考量。

超高層的高層建筑，對于防火、控火、耐火的材料選擇較一般樓宇更加嚴(yán)格。建筑工程中使用防火材料、防火構(gòu)件、防火配件，裝修工程中采用不燃、難燃性建筑材料，易燃易爆場所強(qiáng)化通風(fēng)，設(shè)置防爆電氣，使用不發(fā)火地面等。

控火，一是把火災(zāi)控制在初始階段，包括安裝火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)滅火系統(tǒng)，進(jìn)行早期探測和初期撲救；二是把火災(zāi)控制在較小范圍，在建筑物平面和豎向劃分防火分區(qū)和防煙分區(qū)，在建筑物之間留有適當(dāng)防火安全距離，切斷火災(zāi)蔓延途徑，減小成災(zāi)面積，便于緊急實(shí)施救援。

耐火，則要求加強(qiáng)超高層建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)件的耐火穩(wěn)定性，使其在火災(zāi)中不致失效。

6.運(yùn)營管理要求專業(yè)“高度”

在后期運(yùn)營過程中，超高層建筑的管理難度更大，對專業(yè)要求更高。主要包括以下幾個(gè)關(guān)鍵因素：

人流動(dòng)線規(guī)劃與垂直交通運(yùn)輸、緊急疏散和事故對策、外立面保養(yǎng)和維護(hù)等。相同體量的建筑物，超高層的底層占地面積會(huì)比較少，因此必須采取與其他類型建筑不同的人流動(dòng)線劃分方式。

而人流動(dòng)線最重要的部分就是垂直交通，在超高層建筑里，它主要涉及到垂直電梯的配備設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、選型、數(shù)量、速度、分區(qū)形式等。

超高層建筑，由于人流比較多，需要采取不同形式來進(jìn)行人流分流。與一般建筑物采用樓梯來作疏散用途的做法不同，超高層建筑會(huì)通過設(shè)置避難層和消防電梯作為緊急疏散措施。在設(shè)置避難層時(shí)，則要做到約每15 層設(shè)置一個(gè)避難層，并確保有充足的后備電源，從而保證事故發(fā)生時(shí)的正常運(yùn)作。

超高層建筑經(jīng)常會(huì)有比較特殊的外立面形狀與結(jié)構(gòu)，如不規(guī)則/扭曲外立面和雙層玻璃幕墻，這樣的外立面清潔保養(yǎng)要比一般建筑的外立面復(fù)雜得多，比如雙層玻璃幕墻內(nèi)外幕墻的清洗，吊籃數(shù)量、清洗時(shí)間、清洗頻率、同時(shí)工作的吊籃數(shù)量等的選擇、幕墻日常維修及吊籃的儲(chǔ)存等要求都較高。

綜上，超高層之所以備受世人的矚目，不僅僅是因?yàn)樗麄兇嬖诘奈锢砀叨龋笠饬x上是因?yàn)樗麄兂惺芰艘话闵虅?wù)樓宇項(xiàng)目所難以承受的前瞻的設(shè)計(jì)、專業(yè)的建造、以及嚴(yán)苛的運(yùn)維管理難度。超高層的“高端”對話，值得我們所有行業(yè)人士們駐足與傾聽。

文章來源：中國寫字樓網(wǎng)（中寫網(wǎng)）