1月22日，廣州白云區(qū)田心村改造項(xiàng)目拆遷動(dòng)工。這標(biāo)志著，歷經(jīng)5年之后，白云區(qū)首個(gè)城中村改造項(xiàng)目進(jìn)入了首期拆遷復(fù)建階段。

田心村改造項(xiàng)目也是廣州首個(gè)通過政府公開平臺選擇合作企業(yè)的整村改造項(xiàng)目，2015年11月由廣州萬科公開競得。

在廣州、深圳等一線城市，由于近年來新增供地漸少，城市更新日益成為房企獲取項(xiàng)目的重要方式。目前，恒 大、萬科、碧桂園、招商蛇口、華潤置地、佳兆業(yè)等多家大型房企均已涉入其中，并持續(xù)加碼。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，在一線城市，舊改已成開發(fā)商獲取項(xiàng)目的主要途徑。而在一線城市周邊、城市群內(nèi)的二三線城市，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形式出讓的土地和項(xiàng)目也日漸成為主流。

然而，由于需要面對較長的開發(fā)周期、復(fù)雜的利益博弈，以及植入產(chǎn)業(yè)和人群的能力，舊改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也對開發(fā)商的資金實(shí)力、綜合運(yùn)營能力提出了極高要求。

萬科深入舊改

2015年11月，廣州萬科競得白云區(qū)田心村舊改項(xiàng)目。資料顯示，田心村毗鄰白云新城，用地15.84公頃，計(jì)容總建面38.99萬平方米，改造范圍涉及房屋320棟，集資房626套。以復(fù)建安置區(qū)為先，將優(yōu)先保障村民的居住安置，并計(jì)劃3年后回遷。

按照萬科的規(guī)劃，田心村項(xiàng)目將分為20.85萬平方米的復(fù)建區(qū)和18.14萬平方米的融資區(qū)。改造后，田心村建筑密度將整體下降35%，公建配套面積增加9倍。

對于舊改所需的資金，萬科也有準(zhǔn)備。1月19日晚間，萬科發(fā)布公告，為廣州白云田心村舊改項(xiàng)目5.59億元銀行保函提供擔(dān)保。萬科表示，此次申請保函是為了加快田心村舊改項(xiàng)目的開發(fā)，保證項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

記者注意到，廣州萬科此前已有多次舊改項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。2015年試水黃埔文沖村改造項(xiàng)目后，廣州萬科還承接了恩寧路永慶坊舊改，以及多個(gè)以舊廠房和城中村改造為主的長租公寓“泊寓”項(xiàng)目。

廣州萬科表示，公司將依托城市配套服務(wù)商的強(qiáng)大專業(yè)能力，發(fā)揮在文沖村舊改、永慶坊微改造等項(xiàng)目上積累的經(jīng)驗(yàn)，未來將把田心村打造成白云區(qū)乃至廣州市的舊改明星項(xiàng)目。

從全國范圍看，城市更新在萬科業(yè)務(wù)布局的地位正日益提升。如2017年6月，通過拿下一舊改項(xiàng)目，萬科首次進(jìn)入石家莊；在大本營深圳，萬科目前已在龍崗、寶安等地獲取了竹坑社區(qū)、上水徑東村、沙井上星等多個(gè)舊改項(xiàng)目。

據(jù)2017年三季報(bào)，萬科參與了一批舊城改造類項(xiàng)目。根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，按公司權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積約268.2萬平方米。

此外，萬科在多個(gè)城市也布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已布局十多個(gè)城市，包括上海、廈門、深圳、天津等。

“深圳、上海、北京為主的城市，已經(jīng)過渡到城市土地供應(yīng)不足需要進(jìn)行城市更新的階段”，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮表示，當(dāng)城市進(jìn)入以城市更新為主的發(fā)展階段時(shí)，對房地產(chǎn)的多元化需求也越來越大，同時(shí)也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

產(chǎn)業(yè)與運(yùn)營之重

隨著土地開發(fā)度趨于飽和，存量土地的改造和提升成為特大城市發(fā)展的重中之重。

自2009年廣州啟動(dòng)“三舊”改造以來，截至2016年底，廣州已批復(fù)實(shí)施改造的城中村項(xiàng)目42個(gè)、用地面積21平方公里。而根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，到2020年廣州市推進(jìn)城市更新規(guī)模85平方公里。

深圳通過城市更新供地的力度也很大。根據(jù)深圳2017年供地計(jì)劃，在供應(yīng)的218公頃居住用地中，新供應(yīng)土地僅32公頃，通過返還用地供應(yīng)86公頃，通過城市更新供應(yīng)則高達(dá)100公頃。

到2020年，深圳計(jì)劃完成各類更新用地規(guī)模30平方公里。

由此，舊改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來數(shù)年將是開發(fā)商在一線城市及周邊獲取項(xiàng)目的主要途徑。

對城市而言，通過舊改釋放土地，能提供更多的住宅和商業(yè)供應(yīng)，更新城市面貌；而對于開發(fā)商而言，獲取城市更新的土地可以持續(xù)發(fā)展，擴(kuò)大市場占有率。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，目前排名前50的開發(fā)商一大半都已布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。包括碧桂園、萬科、恒 大在內(nèi)的多家大型房企已有操作舊改項(xiàng)目的經(jīng)歷；部分房企如佳兆業(yè)等，更是將城市更新作為自身的核心業(yè)務(wù)能力來凸顯。

然而與開發(fā)業(yè)務(wù)不同，城市更新和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要的核心能力是運(yùn)營，其中最重要的是產(chǎn)業(yè)培植、輸入和服務(wù)能力。

“城市更新的推動(dòng)力是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不是為了節(jié)約用地而節(jié)約用地”，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌指出。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，房企轉(zhuǎn)型便是在地產(chǎn)之上加載產(chǎn)業(yè)能力。

深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起人趙磊(微博)指出，目前深圳各個(gè)區(qū)都開始注重產(chǎn)業(yè)與城市更新的關(guān)系，希望產(chǎn)業(yè)先行。

在去年的規(guī)劃文件中，深圳將19個(gè)制造業(yè)基礎(chǔ)良好、集中成片且單個(gè)規(guī)模在10-20平方公里左右的產(chǎn)業(yè)園區(qū)劃設(shè)為產(chǎn)業(yè)集聚引導(dǎo)區(qū)，嚴(yán)格限制區(qū)內(nèi)“工改商”和“工改居”，引導(dǎo)“工改工”。今后，新增的產(chǎn)業(yè)用地大部分也將位于這些區(qū)域。

目前有能力操作舊改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的多為大型房企，地方出讓土地也傾向于交給這些房企。

部分城市對舊改承接方設(shè)置了門檻，如《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》就規(guī)定，“市場主體自身或其控股股東應(yīng)當(dāng)在全市上一年度年檢合格的開發(fā)企業(yè)排名中位于前一百位”。

舊改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的資金和融資能力也提出了極高的要求。佳兆業(yè)主席兼執(zhí)行董事郭英成表示，城市更新業(yè)務(wù)負(fù)債偏高，因一般舊改項(xiàng)目的開發(fā)周期都在5年左右，需要投入不少的資金。

“舊改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如果出現(xiàn)問題，企業(yè)投資和開發(fā)的壓力可能會(huì)增大”，易居(博客)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著拆遷成本增加，企業(yè)操作舊改的要求更高。他建議，各地應(yīng)充分利用房票等制度，積極降低拆遷成本，加快拆遷效率。

來源：新浪地產(chǎn)