限價(jià)型商品房攜多重利好亮相

自年初起，北京市在住宅土地出讓中明確規(guī)定未來地塊所建商品住宅的銷售均價(jià)及最高售價(jià)。年底將至，以旭輝城、金樾和著為代表的首批限價(jià)型商品房于上周末正式亮相。就購房人而言，限價(jià)型商品房或稱為新建住宅的主要供應(yīng)量。就房企而言，限價(jià)型商品房能否迅速去化，以幫助部分企業(yè)完成在京全年銷售任務(wù)，仍待市場(chǎng)驗(yàn)證。

首批亮相 惠及中低收入人群

從第一宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊成交伊始，北京新建商品房市場(chǎng)就迎來“限價(jià)房”新時(shí)代。

就在上周末18號(hào)，首批“限價(jià)房”項(xiàng)目旭輝城與金樾和著正式亮相。據(jù)了解，上述兩項(xiàng)目地塊相鄰，均位于房山新區(qū)板塊，也是新區(qū)組團(tuán)中首批建設(shè)住宅。根據(jù)用地性質(zhì)，金樾和著地塊建設(shè)體育館、基礎(chǔ)教育及商業(yè)配套，旭輝城地塊則建設(shè)醫(yī)療與商業(yè)配套。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，兩項(xiàng)目距離地鐵房山線仍有一段路程，項(xiàng)目周邊更靠近地鐵在售新盤均價(jià)為5萬元左右。上述兩項(xiàng)目商品住房銷售均價(jià)不超過38994元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過40945元/平方米。

以旭輝城75平方米兩居為例，銷售最高總價(jià)約為307萬元；以首套房首付四成計(jì)算，首付為122.8萬元。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，從近幾個(gè)月來的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，地價(jià)高企所導(dǎo)致的豪宅化、大戶型化的趨勢(shì)得到明顯改觀。從今年四季度起，90/70政策、共有產(chǎn)權(quán)房政策、限價(jià)政策，均將對(duì)改善未來新宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)起到積極作用，未來更多的新宅供應(yīng)將更好地惠及需要購買小戶型、低總價(jià)房源的中低收入的首次置業(yè)人群。

加速入市 房企沖刺全年任務(wù)

限價(jià)房入市不僅對(duì)購房人是重大利好，就房企而言也意味著在京走量完成任務(wù)、迅速回籠資金。

今年“3·17”以后，北京購房、新房取證政策趨嚴(yán)，部分房企在京出貨速度下降。

“今年的績(jī)效、年終獎(jiǎng)不會(huì)太好。”一位全國型房企在京相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，去年任務(wù)完成較好，今年公司也處在擴(kuò)張期，全國分公司任務(wù)都在去年基礎(chǔ)上有所增加，如今完成比預(yù)期要低。

上述現(xiàn)象在北京不是個(gè)例。以某閩西房企為例，近年在京項(xiàng)目以商辦類為主，住宅存量較少，以至于跌出在京銷售前十榜單。對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析人士表示，今年商辦類項(xiàng)目限購以前，此類產(chǎn)品已占據(jù)北京新房成交的半壁江山。限購后，對(duì)部分曾主要銷售“商住房”的企業(yè)影響較大。

為了完成在京年度銷售任務(wù)，部分房企選擇將今年新拿的限價(jià)型商品房用地加速入市。

據(jù)記者了解，某房企將北京今年年中在大興取得“限價(jià)房”項(xiàng)目加快建設(shè)，計(jì)劃在年底前入市。一位接近該企業(yè)人士表示，上述企業(yè)今年全國銷售任務(wù)為700億元，加速“限價(jià)房”入市，很大程度有這方面考慮。

除完成業(yè)績(jī)外，中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)、優(yōu)鋪創(chuàng)始人陳云峰還認(rèn)為已限制房子銷售的最高價(jià)格，就房企而言沒有必要捂盤。“拿地有成本、開發(fā)需貸款，每天積壓的利息、現(xiàn)金成本很高，在價(jià)格被限制后，越盡快出貨，房企開發(fā)付出的代價(jià)越低?！标愒品迦缡钦f。

性價(jià)比高 成交前景一片光明

接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商之所以出手限價(jià)型商品房項(xiàng)目，除開工需求外，也有一部分原因是看準(zhǔn)這類項(xiàng)目銷路好、不愁賣。

以旭輝城與金樾和著為例，從價(jià)格對(duì)比來看，同屬房山六環(huán)外的商品住宅項(xiàng)目包括天恒·京西悅府、東亞·朗悅居等，單價(jià)在38000-40000元/平方米左右。

近期在房山看房的韓先生則告訴記者：“都說限價(jià)房不愁賣，我每天都能收到項(xiàng)目的銷售電話，也不知道是不是賣的真好?！?/p>

對(duì)此，郭毅稱，對(duì)于這種遠(yuǎn)郊區(qū)域的住宅項(xiàng)目來說，限價(jià)項(xiàng)目的單價(jià)優(yōu)勢(shì)并不突出，但由于其執(zhí)行了“9070”，以中小戶型為主，因此更多地將提供符合剛需及首改客群需求的低總價(jià)住宅產(chǎn)品。

一位業(yè)內(nèi)分析人士則認(rèn)為，這類產(chǎn)品雖可滿足剛需、剛改者一步到位，但對(duì)于房山本地購房人而言，在當(dāng)?shù)馗纳撇攀琴I房首選。這類產(chǎn)品與當(dāng)?shù)匦枨笕杂胁簧俨顒e，需從城區(qū)引導(dǎo)外溢客戶。

然而，對(duì)于海淀、石景山、順義孫河、豐臺(tái)槐房等優(yōu)質(zhì)區(qū)域而言，價(jià)值優(yōu)勢(shì)尤為明顯。

其中，最為優(yōu)質(zhì)的海淀區(qū)四道口地塊，東至地鐵十三號(hào)線，南至北方交大北路，西至財(cái)經(jīng)學(xué)院東側(cè)路，北至學(xué)院南路。按照規(guī)定，該地塊所建商品住房銷售均價(jià)不超過85373元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過89642元/平方米。

想在海淀學(xué)院路附近改善置業(yè)的張女士稱，“周邊皂君廟東里二手房掛牌價(jià)約為9.3萬元/平方米，地塊限價(jià)僅8.9萬元/平方米，且不論后期價(jià)格如何，眼前明擺著萬元的價(jià)差，誰不想買呢？”

值得一提的是，9月21日，位于德勝門外的中駿天宸取證銷售價(jià)為13.5萬元/平方米。該項(xiàng)目距離上述地塊3.2公里。上述分析人士稱，一處為西城、一處為海淀，相信上述海淀地塊入市勢(shì)必不愁銷售。

保證“限價(jià)房”公平銷售才是關(guān)鍵

現(xiàn)在需要注意的，不是這類產(chǎn)品對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的影響，而是這類“限價(jià)房”未來銷售的公平性問題。

近日，天津市國土房管局就發(fā)布消息稱，隨著限價(jià)房銷售不斷升溫，天津出現(xiàn)了個(gè)別中介、個(gè)人聲稱可以代辦買房的違法違規(guī)現(xiàn)象，并借機(jī)進(jìn)行虛假宣傳。

保證限價(jià)房配售的公平性，天津明確項(xiàng)目搖號(hào)過程由開發(fā)建設(shè)單位組織，搖號(hào)采取電腦軟件搖號(hào)，搖號(hào)軟件經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)審核，購房家庭數(shù)據(jù)錄入、封存、解封等流程由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，搖號(hào)過程由購房家庭代表、公證處全程監(jiān)督。同時(shí)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡查監(jiān)督，確保公開公正。

實(shí)際上，越稀缺的樓盤，越會(huì)遇到各種關(guān)系戶買房，尤其是這些“限價(jià)房”，低于周邊二手房的價(jià)格很可能讓投資需求聞風(fēng)而動(dòng)，這無疑就影響了銷售公平性。因此，如何保障普通買房人能機(jī)會(huì)均等地買到這類房子，也是政策該重點(diǎn)關(guān)注的。