特色小鎮(zhèn)熱潮已經(jīng)席卷中華大地，無論是政府，還是市場，如果不談?wù)撎厣℃?zhèn)似乎就有著不合時宜之嫌。

回顧2016年樓市，最大的亮點莫過于“兩個新高”。根據(jù)早前國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年全國商品房銷售面積達15.73億平米，同比增長22.5%，商品房銷售額11.76萬億元，同比增長34.8%，銷售量、銷售額雙雙創(chuàng)下歷史新高點。

創(chuàng)下歷史新高點之后的樓市，站在新的起點上，面臨新的機會和挑戰(zhàn)，未來又將走向何方，備受人們關(guān)注。

1.未來還會不會有更高點

歷史數(shù)據(jù)顯示，2010年我國商品房銷售量、銷售額分別突破10億平米和5萬億元大關(guān)，隨后仍持續(xù)高走，至2013年又分別達到13.06億平米和8.14萬億元。此后伴隨著行業(yè)調(diào)整期的到來，市場上唱衰中國樓市的聲音不絕于耳，有關(guān)“2013年為中國房地產(chǎn)業(yè)歷史頂峰”的判斷屢見報端。

然而，樓市發(fā)展軌跡難料，2015年全國商品房銷售額實現(xiàn)8.73億元，又創(chuàng)下新高；2016年更是銷售量、銷售額雙雙打破歷史成交記錄。這一刻，關(guān)于“未來中國樓市會不會有更高點”的問題再一次受到市場的廣泛關(guān)注。

首先，就經(jīng)濟而言，中國經(jīng)濟下行周期尚未結(jié)束，經(jīng)濟全面回穩(wěn)仍需時日，房地產(chǎn)支柱性產(chǎn)業(yè)地位猶存；

其次，樓市歷經(jīng)高位運行后，2017年樓市調(diào)控總體收緊是大趨勢，但不可能會成為長期趨勢，一旦經(jīng)濟增速滑破中央容忍下限，樓市寬松回調(diào)，重新刺激樓市以提振經(jīng)濟仍是大概率事件；

第三，目前我國城鎮(zhèn)化率為57.35%，城鎮(zhèn)化還有很長的路要走，今后很多年仍會有大量人口向城市聚集。

由此得到的結(jié)論是，2016年未必是中國樓市的最高點，其歷史峰值仍有可能在可預(yù)見的未來被打破。但這一時間應(yīng)該不會是2017年、2018年，因為樓市調(diào)控的收緊趨勢已經(jīng)形成，短期內(nèi)難以改變。此外，一線和熱點二線城市連續(xù)多月的高漲行情也在某種程度上透支了未來需求，樓市需要重新積蓄向上運行的力量。

2.長效機制對樓市影響問題

雖然2016年底中央經(jīng)濟工作會議就房地產(chǎn)調(diào)控提出的“基礎(chǔ)性制度和長效機制”并沒有多少新意，但在樓市沖新高的背景下還是格外引人關(guān)注。關(guān)于“調(diào)控長效機制對樓市影響”分析類文章頗多，觀點也不盡一致，各種調(diào)子都有。

由于“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制”不是短期內(nèi)可以做到的，單單一個房地產(chǎn)稅要通過立法、推進改革、實施執(zhí)行就很難明確時間（十二屆全國人大五次會議新聞發(fā)言人傅瑩已明確表示，2017年沒有把《房地產(chǎn)稅法》草案列入提請全國人大常委會審議的安排），更何況是一攬子的“基礎(chǔ)性制度和長效機制”呢！因此，長效機制對樓市的影響在短期內(nèi)仍僅限于預(yù)期，其有利于促進樓市的平穩(wěn)發(fā)展，實質(zhì)性影響程度有限。

3.熱點城市土地市場降溫，地王或下沉

2016年是名副其實的地王之年，熱點二線城市如合肥、杭州、南京、蘇州等和一線城市上海是地王密度最高的聚集地。但隨著政府管控措施（控地價、競配建、增自持、提前溝通等）的到位，以及后端調(diào)控政策（限購、限貸等）收緊，原來地王頻出的熱點城市的土地市場降溫或不再是趨勢而可能成為事實。

2017年初，碧桂園競得的寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)C1-2、C5-5地塊，樓板價16405元/平，溢價率僅為3%；2月15日，位于深圳龍華新區(qū)一宗商業(yè)地塊吸引10家大型房企競爭，最后花落招商華僑城聯(lián)合體，溢價率為50.55%；2月16日，北房山兩宗地塊競價次數(shù)未超過十輪，未觸及到價格上限。

而需要格外留意的是，2017年溫州迎來年度單價、總價雙料地王，即新希望集團歷經(jīng)68輪報價競得濱江商務(wù)區(qū)桃花島片區(qū)T04-16至-18地塊；1月初，大同驚現(xiàn)地王，該市建龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.78億元競得南環(huán)路南側(cè)，永和路東側(cè)的8號S2地塊，溢價率達164.02%。

從目前形勢來看，開發(fā)商對土地市場的角逐區(qū)域正在擴圍，不再聚焦于原來的熱點城市，新的有潛力的機會城市有望成為新的角逐地，地王或由此從原來的一線和二線熱點城市逐步實現(xiàn)下沉。

4.一線城市樓市趨向固化和封閉

由于對政策調(diào)整更加敏感，2014年底以來的此輪樓市回暖率先從一線城市開始，而土地市場升溫后很快發(fā)起的高燒也助推了樓市的高漲，加劇了樓市的分化。時至今日，一線城市樓市占據(jù)頂端，越來越成為一個相對固化、相對封閉的市場。

該如何理解“固化”和“封閉”呢？

首先，一線城市未來新增土地供應(yīng)十分有限，開發(fā)企業(yè)想通過招拍掛途徑獲取新增土地越來越難，即使能夠獲取面臨的風(fēng)險也很大，因為樓市管控太嚴(yán)、太多，開發(fā)商操盤的空間越來越小；

其次，一線城市未來的土地開發(fā)將主要集中在存量用地的城市更新，其對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、能力要求比較高，這不是一般房企所能參與的；

再次，一線城市樓市已經(jīng)進入存量房時代（2016年二手房/新房：北京3.0；上海2.3；深圳1.9），房價更加高企，政府對二手房房價掌控能力遠(yuǎn)不及新房得心應(yīng)手，新增人口購房難度越來越大，越來越力不從心。

那么開發(fā)企業(yè)是不是應(yīng)該完全放棄一線而一心聚焦二、三、四線呢？當(dāng)然也不完全是。房企涉獵一線開發(fā)項目的重要意義不在于賺了多少錢，更多的是一種戰(zhàn)略考量，其有利于企業(yè)品牌價值的提升、核心資源的把握、長遠(yuǎn)發(fā)展視野的開拓以及產(chǎn)品升級、改進、服務(wù)客戶能力和競爭力的提高等諸多方面。

5.限購后一線周邊衛(wèi)星城樓市潛力仍值得期待

一線城市在城市群中均作為區(qū)域中心城市而存在，其周邊分布有諸多相應(yīng)的衛(wèi)星城。在一線城市樓市趨向固化、封閉的條件下，周邊衛(wèi)星城市，可憑借“近水樓臺先得月”的獨特優(yōu)勢優(yōu)先承接一線城市樓市的要素外溢（包括資本、資源和客戶等），如廊坊、昆山、佛山等城市的此輪樓市上漲就是受益于北京、上海、廣州一線城市需求的外溢。

2016年以來相關(guān)衛(wèi)星城實施或加碼限購、信貸收緊等調(diào)控雖然短期內(nèi)會對市場會產(chǎn)生抑制作用，但可防止需求提早被過度透支，對樓市長期穩(wěn)定、持續(xù)健康發(fā)展是利好，條件好的衛(wèi)星城未來成長潛力依然值得期待。

6.二線熱點城市一線化問題

在一線城市率先回暖的帶動下，一系列二線熱點城市脫穎而出，如合肥、蘇州、南京、杭州、廈門等。這些城市在2016年不僅領(lǐng)跑全國房價，土地市場更是炙手可熱，地王頻出（2016年地王數(shù)量：合肥31、杭州28、南京27、天津26、上海23），風(fēng)頭完全蓋過一線城市。

進入2017年，雖然二線熱點城市土地市場整體呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，但個別城市、個別地塊溢價依然處在高位，如2月24日恒大競得的南昌新建區(qū)DAK2017001地塊，溢價率高達256.4%；1月20日，東莞以限價竟配建面積的形式拍出一塊商住地，經(jīng)過154輪的激烈博弈，最終拍出28000/平方米的地王；等等。

樓市、地市的持續(xù)火熱促使熱點二線城市本已松綁的限購卷土重來，和一線城市一起再次站立在限購的陣營，而且限購程度還時有升級，如3月2日杭州就再一次加碼限購，大有向一線看齊的陣勢。

7.三四線城市去庫存問題

2015年以來，在系列寬松政策的推動下，我國樓市去庫存取得一定成效。截止2016年末，我國商品住宅待售面積已降至4.03億平米，同比減少10.84%。但由于市場表現(xiàn)分化，冷熱不均，三四線城市尤其是縣城去庫存任務(wù)相比兩年前不是變得更輕了，而是更重了。目前三四線城市積壓了全國庫存的7成左右，約2.8億方，需要集聚近千萬人口方才能消化如此龐大的存量。

由于三四線城市多為人口凈流出城市，這就使得去庫存壓力山大。要從根本上解決這一問題，必需做長期規(guī)劃和長遠(yuǎn)打算，注重做好產(chǎn)業(yè)支撐，或從內(nèi)部培育，或從外部承接?？傊?，有了產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，才能有人口導(dǎo)入，庫存問題才能得到最終的妥善解決。

8.特色小鎮(zhèn)熱是好事但也可能是壞事

伴隨著此輪樓市的回暖和高漲，特色小鎮(zhèn)可謂異軍突起，并引起中央高層的高度關(guān)注、認(rèn)可和推動。2016年7月，住建部、發(fā)改委、財政部發(fā)文提出到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)；各個地方政府也紛紛出臺政策、通知等文件指導(dǎo)自己轄區(qū)內(nèi)的特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建，如北京提出“十三五”期間規(guī)建一批功能性特色小城鎮(zhèn)；浙江、河北、廣東等均提出力爭3-5年培育100個特色小鎮(zhèn)；天津提出到2020年將創(chuàng)建20個市級特色小鎮(zhèn)；等等。

時下，特色小鎮(zhèn)熱潮已經(jīng)席卷中華大地，無論是政府，還是市場，如果不談?wù)撎厣℃?zhèn)似乎就有著不合時宜之嫌。特色小鎮(zhèn)熱應(yīng)該辯證看待，它有可能是好事，也有可能是壞事。

從好的方面來說，特色小鎮(zhèn)為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了新的出路，和政府合作勾兌空間更大，平臺更廣，更有利于企業(yè)實現(xiàn)長遠(yuǎn)、穩(wěn)定發(fā)展。目前碧桂園、綠城、華夏幸福、華僑城、深圳地鐵、恒大地、宏泰產(chǎn)業(yè)等一批嗅覺靈敏的領(lǐng)先房企已經(jīng)分別開始打造科技、農(nóng)業(yè)、會展、文旅、基金、足球、航空等一系列別具一格的特色小鎮(zhèn)，備受業(yè)界關(guān)注。

從壞的方面來說，特色小鎮(zhèn)的核心在于“特”，關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)和文化。其不僅對當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位交通、資源條件、文化氛圍等有內(nèi)在特定要求，對開發(fā)商的操盤能力要求也高。因此不是任何地方、任何企業(yè)都能投建特色小鎮(zhèn)的。