在一線城市豪宅去年累計(jì)成交2萬套的市場(chǎng)背景下，北京“10萬元+” 豪宅成交611套，同比將近翻3倍。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交3025套，成交面積52.58萬平方米，相比去年同價(jià)位產(chǎn)品成交量分別大漲211%、102%。與此同時(shí)，2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)為95022元/平方米，同比小幅上漲。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析表示，隨著近兩年出讓的“高價(jià)地”項(xiàng)目逐漸上市，公寓豪宅市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)不斷走高，高價(jià)項(xiàng)目也明顯增多。但是伴隨高價(jià)項(xiàng)目不斷增多的同時(shí)，則是公寓豪宅類產(chǎn)品的不斷外延，2015年“7萬元+”公寓豪宅產(chǎn)品成交當(dāng)中五環(huán)內(nèi)占比高達(dá)94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。

值得關(guān)注的事實(shí)則是，在北京五環(huán)內(nèi)外區(qū)域，“7萬元+”的豪宅項(xiàng)目布局密集，近兩年成為北京豪宅市場(chǎng)的主力供應(yīng)區(qū)，全城豪宅化趨勢(shì)明顯加劇。

公寓豪宅觸底反彈

根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年12月份，北京公寓豪宅市場(chǎng)（成交價(jià)7萬元/平方米以上）共實(shí)現(xiàn)成交453套，成交面積6.7萬平方米，環(huán)比分別增加100%、80%，觸底反彈幅度較大。

郭毅認(rèn)為，公寓豪宅市場(chǎng)成交量在9月份達(dá)到高峰，隨后 “930新政”頒布，其中首套及二套首付標(biāo)準(zhǔn)的集中提升，使得部分“賣一買一”高端需求無法及時(shí)出手舊房產(chǎn)，因此也無法順利購(gòu)置新房產(chǎn)；另外“930”新政中重提“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”并迅速推出執(zhí)行地塊，市場(chǎng)預(yù)期有所走低，因此接下來的10月份公寓豪宅市場(chǎng)銷量迅速觸底，并連續(xù)兩個(gè)月維持低迷。不過隨著11月份首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的5宗宅地均以“100%自持”收?qǐng)?，市?chǎng)預(yù)期再度發(fā)生轉(zhuǎn)向，而經(jīng)過了兩個(gè)月的緩沖期之后，積攢的需求小規(guī)模集中釋放，加之房企年末集中沖刺業(yè)績(jī)，造成12月份豪宅成交出現(xiàn)反彈。

值得一提的是，據(jù)郭毅透露，隨著近兩年出讓的“高價(jià)地”項(xiàng)目逐漸上市，公寓豪宅市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)不斷走高，高價(jià)項(xiàng)目也明顯增多。但是伴隨高價(jià)項(xiàng)目不斷增多的同時(shí)，則是公寓豪宅類產(chǎn)品的不斷外延，2015年“7萬元+”公寓豪宅產(chǎn)品成交當(dāng)中五環(huán)內(nèi)占比高達(dá)94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。

此外，高端商辦公寓成交占比大幅上升，2016年“7萬元+”公寓產(chǎn)品當(dāng)中商辦公寓占比達(dá)28%，同比增加9個(gè)百分點(diǎn)。2016年“7萬元+”公寓豪宅成交套數(shù)第一高的釣魚臺(tái)美高梅公館項(xiàng)目即為四環(huán)內(nèi)商辦公寓項(xiàng)目。

“10萬元+”豪宅成交翻3倍

根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，“10萬元+”豪宅共實(shí)現(xiàn)成交611套，同比將近翻3倍。而在公寓豪宅市場(chǎng)成交前十排行榜中，使館壹號(hào)院、萬柳書院兩個(gè)“10萬元+”項(xiàng)目也躋身其中。

不過，盡管頂級(jí)豪宅成交量爆棚，但從整個(gè)公寓豪宅市場(chǎng)來看，供需呈現(xiàn)平衡狀態(tài)。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)共有21個(gè)項(xiàng)目入市，共新增公寓豪宅產(chǎn)品2754套，預(yù)售許可面積36.8萬平方米，全年供需比為1:1.1。

而受到土地成本以及市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的影響，2016年“7萬元+”豪宅項(xiàng)目供應(yīng)量較大，21個(gè)入市項(xiàng)目當(dāng)中，純新盤多達(dá)8個(gè)。

更重要的是，公寓豪宅已不再是內(nèi)城區(qū)“獨(dú)有”，五環(huán)外豪宅產(chǎn)品紛紛涌現(xiàn)。據(jù)記者了解，2016年新盤入市的恒大華府、首創(chuàng)天閱西山等均地處五環(huán)以外，其中恒大華府目前報(bào)價(jià)已超過10萬元/平方米。此外，2016年入市的公寓豪宅當(dāng)中“10萬元+”的項(xiàng)目多達(dá)6個(gè)，最高報(bào)價(jià)北京壹號(hào)院達(dá)到16萬元/平方米。

郭毅表示，北京住宅市場(chǎng)豪宅化的趨勢(shì)自2015年開始顯現(xiàn)，2016年則呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)。而從未來趨勢(shì)來看，2016年僅有的7宗可售住宅地塊實(shí)現(xiàn)出讓，未來住宅新增量有限；而大量涌入的自持住宅產(chǎn)品、自住房等政策性質(zhì)住房，與公寓豪宅項(xiàng)目客群并無重合；另外雖然二手房市場(chǎng)已快速崛起，但是基于產(chǎn)品品質(zhì)的差異性，二手產(chǎn)品與新房豪宅的競(jìng)爭(zhēng)也較小。因此從今年趨勢(shì)來看，公寓豪宅在住宅市場(chǎng)當(dāng)中所占份額將不斷加大，北京新房住宅市場(chǎng)的豪宅化趨勢(shì)也仍將加快。

在郭毅看來，在未來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，低端需求依靠公租房、自住房以及遠(yuǎn)郊區(qū)縣商品住宅，中端需求轉(zhuǎn)向二手，而高端需求可供替代的產(chǎn)品日益減少，公寓豪宅產(chǎn)品雖短期內(nèi)因政策原因擬售價(jià)格受到限制，但長(zhǎng)期來看，北京新房市場(chǎng)供給不足的現(xiàn)狀將催升公寓豪宅的價(jià)值進(jìn)一步提升。