北京甲級寫字樓市場

"2016年第四季度，北京甲級寫字樓市場共迎來三個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)帶來16.6萬平方米新增辦公面積。至此，全市甲級寫字樓存量達(dá)到992萬平方米（含自用面積）。

"2016年第四季度，全市甲級寫字樓空置率進(jìn)一步上漲至5.6%，環(huán)比上漲0.7個(gè)百分點(diǎn)（含自用面積）。一方面，新增供應(yīng)空置率相對較高，推高市場平均水平。另一方面，臨近年末需求相對較弱，加之CBD及周邊區(qū)域部分外資企業(yè)縮減租賃面積或搬遷至新興區(qū)域，對市場空置率造成一定影響。

"2016年第四季度，全市甲級寫字樓租金達(dá)人民幣每平方米每月336.9元，環(huán)比微降0.1%。部分品質(zhì)較高、空置面積較少的項(xiàng)目仍能保持良好的租金表現(xiàn)。但與此同時(shí)，部分業(yè)主以較低的增幅續(xù)租現(xiàn)有租戶以期保持較高的入駐水平，這在一定程度上影響了整體租金的表現(xiàn)。

市場預(yù)測

"2017年北京甲級寫字樓市場仍將迎來集中供應(yīng)，預(yù)計(jì)將有15個(gè)項(xiàng)目竣工交付，或?qū)槭袌鲂略龀^百萬平米的甲級寫字樓面積（含自用）。其中新興區(qū)域?qū)⑹切略龉?yīng)的主要來源，占比或達(dá)八成以上。但與此同時(shí)，部分項(xiàng)目將有可能因?yàn)楣こ踢M(jìn)度的原因推遲入市。

"需求方面，內(nèi)資企業(yè)預(yù)計(jì)將占有更大的比重，鑒于包括金融服務(wù)，IT及高科技，以及專業(yè)服務(wù)等在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將繼續(xù)促進(jìn)北京甲級寫字樓市場的活躍需求。而在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性增加的情況下，外資企業(yè)在華擴(kuò)張的策略或?qū)⑦M(jìn)一步分化，并影響到其在北京的甲級寫字樓租賃需求。

"項(xiàng)目集中入市的情況下，市場整體空置率預(yù)計(jì)將有明顯攀升。市場競爭加劇的情況下，市場平均租金水平或?qū)⑦M(jìn)一步下探。與此同時(shí)，區(qū)域間的表現(xiàn)將進(jìn)一步分化，金融街由于供應(yīng)有限，預(yù)計(jì)空置率仍將保持低位，租金仍有上浮空間。而其他傳統(tǒng)及新興區(qū)域?qū)⒁蛐略龉?yīng)及區(qū)域內(nèi)競爭的關(guān)系，入駐率及租金水平料將有不同程度的下滑。與此同時(shí)，新興的區(qū)域?qū)⒂锌赡艹霈F(xiàn)更多的升級和搬遷的需求，從而進(jìn)一步縮小與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之間的差距。

北京零售市場

"2016年前11個(gè)月，北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額錄得9,904.4億元，同比上升6.1%，增速比1-10月提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。網(wǎng)絡(luò)零售額繼續(xù)強(qiáng)勁增長勢頭，同比增幅達(dá)18.2%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)17.8%。

"2016第四季度市場迎來供應(yīng)高峰，共有五個(gè)購物中心落成開業(yè)，帶來47.6萬平方米新增供應(yīng)。入市項(xiàng)目均位于京南，進(jìn)一步改善區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不足的局面。與此同時(shí)，百貨業(yè)態(tài)持續(xù)表現(xiàn)低迷，兩個(gè)百貨項(xiàng)目關(guān)門停業(yè)，影響市場存量減少9.9萬平方米。

"新開業(yè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)高入駐率。隨圣誕及新年節(jié)假臨近，各類品牌特別是國際服飾品牌及國內(nèi)餐飲品牌開店積極，推動(dòng)全市中高端購物中心入駐率環(huán)比繼續(xù)微幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)至95.0%。

"租賃需求活躍推動(dòng)全市中高端購物中心首層平均租金繼續(xù)上漲至每平方米每月人民幣926.9元，環(huán)比上升1.2%。

市場預(yù)測

"2017年，北京預(yù)計(jì)將繼續(xù)迎來供應(yīng)高峰，14個(gè)項(xiàng)目近110萬平方米的新增供應(yīng)將逐步落成入市。新增供應(yīng)將主要集中在非核心商圈和近郊，并作為良好的配套設(shè)施滿足來自周邊快速發(fā)展的住宅小區(qū)的消費(fèi)需求。但由于所處地段居住或商業(yè)氛圍有待成熟，部分項(xiàng)目存在推遲的可能性。

"盡管北京零售消費(fèi)的增長預(yù)計(jì)將隨宏觀經(jīng)濟(jì)的放緩而進(jìn)一步回落，但鑒于北京區(qū)域商業(yè)中心的地位，以及快速增長的中產(chǎn)階級所帶來的消費(fèi)潛力客觀，預(yù)計(jì)零售商仍會(huì)將北京作為拓展區(qū)域市場的重點(diǎn)，市場或?qū)⒊掷m(xù)迎來多個(gè)品牌的首店開業(yè)。

"與此同時(shí)，電商的快速發(fā)展及聯(lián)合辦公的進(jìn)一步成熟亦將產(chǎn)生新的租賃需求。品牌拓展的全渠道化或?qū)⑼苿?dòng)更多線上品牌開設(shè)線下實(shí)體店。而部分聯(lián)合辦公品牌亦可能加快在流量充足、具有良好展示空間的購物中心的開店節(jié)奏。

"預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)，激烈的競爭將在招商和運(yùn)營方面對開發(fā)商帶來更大的挑戰(zhàn)。總體來說，經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商或?qū)⒏心芰褪袌鲎兓龀龇e極的反應(yīng)并對其項(xiàng)目適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而保持良好的入駐水平和租金增長勢頭。但隨著人口進(jìn)一步向城市外圍疏解，新興區(qū)域的項(xiàng)目亦將迎來更多發(fā)展的機(jī)會(huì)。

北京銷售與投資市場

"2016年第四季度，北京甲級寫字樓資本值環(huán)比微幅上升0.5%至人民幣每平方米75,300元。同時(shí)，甲級寫字樓毛收益率繼續(xù)收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)至5.39%。

"2016年第四季度，大宗投資市場持續(xù)活躍。一方面，機(jī)構(gòu)投資者積極投資位于新興區(qū)域的發(fā)展中寫字樓項(xiàng)目。而另一方面，受限于一手土地市場的有限供應(yīng)及激烈競爭，投資者對于二手土地資源的熱度不減。季內(nèi)共錄得6宗大宗成交，成交金額約108.9億元。

"寫字樓一手散售市場需求旺盛，成交面積達(dá)67.6萬平方米，較第三季度大幅上升60.3%。同時(shí)，總成交金額亦環(huán)比大幅上升99.5%至247.4億元人民幣。

""930"新政的逐步落地令第四季度北京土地供應(yīng)、特別是普通住宅和保障性住房的土地供應(yīng)，較上季度有明顯回升，但總體來說仍保持較低水平。本季度共有17幅土地成交，其中包括7幅住宅用地；成交總金額達(dá)407.4億元，為2016年單季最高水平。

市場預(yù)測

"機(jī)構(gòu)投資者尤其是內(nèi)資保險(xiǎn)、信托及投資管理公司將繼續(xù)尋求投資機(jī)會(huì)。核心區(qū)的寫字樓項(xiàng)目仍將是其首選，但投資組合的選擇將會(huì)越發(fā)多元化而進(jìn)一步延伸到零售物業(yè)、酒店及服務(wù)式公寓等業(yè)態(tài)。此外，除了存量市場外，位于具有較高發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域的在建項(xiàng)目亦會(huì)受到越來越多的關(guān)注。

""控地價(jià)，限房價(jià)"的住宅用地出讓形式預(yù)計(jì)將成為未來土地市場的主流。此外，為保證商業(yè)用地的出讓質(zhì)量，自持比例及年限等條款亦將在商業(yè)用地的出讓中更為常見。這些限制都將繼續(xù)提升一手土地資源獲取的難度。在此情況下，部分亟待擴(kuò)充土地儲(chǔ)備的開發(fā)商及投資者將進(jìn)一步轉(zhuǎn)向?qū)で蠖滞恋刭Y源，市場將有可能迎來更多股權(quán)/部分股權(quán)交易，以及公司層面的并購與重組。

二線城市（天津、青島、大連、沈陽）甲級寫字樓市場

"天津：2016年第四季度，位于海河區(qū)域的仁恒置地國際中心項(xiàng)目入市，為天津甲級寫字樓租賃市場帶來4.5萬平方米的新增可租賃面積。至此，中心城區(qū)甲級寫字樓總存量約為110.5萬平方米。本季度市場需求疲軟，搬遷需求占甲級寫字樓成交主力，同時(shí)受新入市項(xiàng)目影響，中心城區(qū)整體空置率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至43.0%，同比上升7.8個(gè)百分點(diǎn)。受高空置率及激烈的市場競爭影響，天津中心城區(qū)甲級寫字樓租賃市場平均成交租金環(huán)比下降1.4%至人民幣每平方米每月135.5元，同比下降3.9%。

"青島：第四季度，青島甲級寫字樓市場共迎來3個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)帶來11.7萬平方米新增辦公面積。項(xiàng)目分別為上實(shí)中心3號(hào)樓及7號(hào)樓，以及卓越世紀(jì)中心3號(hào)樓。至此，全市甲級寫字樓存量達(dá)到169.3萬平方米（含自用面積）。受新入市項(xiàng)目影響，甲級寫字樓市場空置率環(huán)比上升3.4個(gè)百分點(diǎn)至23.5%。盡管企業(yè)租戶日趨謹(jǐn)慎，租賃需求疲弱，青島甲級寫字樓市場平均租金保持平穩(wěn)，為105.6元每平方米每月。

"大連：2016年第四季度，大連甲級寫字樓市場新星國際中心項(xiàng)目的入市，帶來3.7萬平方米新增辦公面積。至此，全市甲級寫字樓存量達(dá)到115萬平方米（含自用面積）。受星海灣板塊活躍租賃需求影響，甲級寫字樓市場空置率環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至10.1%。企業(yè)擴(kuò)張租戶日趨謹(jǐn)慎，影響市場平均租金環(huán)比下降1.1%至109元每平方米每月。

"沈陽：2016年下半年，沈陽甲級寫字樓市場共迎來2個(gè)項(xiàng)目入市，分別為有友誼時(shí)代廣場及新地中心2號(hào)樓，合計(jì)帶來8.0萬平方米新增辦公面積，至此，全市甲級寫字樓存量達(dá)162.7 萬平方米（含自用面積）。因市場此前供應(yīng)量大，業(yè)主方為提升項(xiàng)目入駐率，通過降低租金刺激租賃成交，市場平均租金環(huán)比下降4.9%至118.3元平方米每月，同比下降10.8個(gè)百分點(diǎn)。

市場預(yù)測

"預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)，二線城市還將迎來新供應(yīng)高峰，令本就空置率頗高的市場進(jìn)一步承壓。盡管高品質(zhì)的新增供應(yīng)將為租金提供保證，但疲弱的市場需求將令業(yè)主加大租金優(yōu)惠政策以提高入住水平，在此情況下，市場平均租金也將進(jìn)一步下探。

二線城市（天津、青島、大連、沈陽）零售市場

"天津：2016年第四季度，天津城區(qū)共迎來和平大悅城、印象城梅江、萬福北寧灣廣場3個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)帶來12.3萬平方米；濱海新區(qū)僅有SM濱海第一城一期項(xiàng)目入市，帶來10.0萬平方米新增供應(yīng)。至此，天津全市（含濱海新區(qū)）優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)總存量為450.7萬平方米。市場需求平穩(wěn)，餐飲、兒童、娛樂等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)相對活躍，天津城區(qū)平均入駐率環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至89.1%。城區(qū)主要優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目首層平均租金基本與上季度持平，為每平方米每月人民幣407.0元。濱海新區(qū)受新項(xiàng)目入市影響，平均入駐率環(huán)比下降14.9個(gè)百分點(diǎn)至70.6%，首層平均租金與上季度持平為人民幣每平方米每月226.0元。

"青島：位于嶗山區(qū)的利群金鼎廣場為本季度青島零售市場唯一新增項(xiàng)目。該項(xiàng)目是青島本地零售企業(yè)利群集團(tuán)開發(fā)的中高端百貨項(xiàng)目，為市場帶來8.6萬平方米的新增面積。至此，全市零售物業(yè)存量達(dá)到384.0萬平方米。受新開商業(yè)項(xiàng)目影響，青島零售市場總體空置率環(huán)比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至24.1%。核心商圈因地段優(yōu)勢聚集了全市最高端品牌，錄得全市最高租金541.7元每平方米每月。但由于受到部分項(xiàng)目租金下滑影響，市場平均租金環(huán)比微跌0.6%。

"大連：2016年第四季度，大連中高端零售市場無新項(xiàng)目入市，久光百貨閉店令總存量減少3.5萬平方米，至292萬平方米（含自用面積）。受實(shí)體經(jīng)濟(jì)不佳影響，市場整體空置率環(huán)比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)至11.0%。市場平均租金保持420元每平方米每月不變。

"沈陽：第四季度，沈陽中高端零售市場無新項(xiàng)目入市，市場存量保持在613.7萬平方米（含自用面積）。市場需求整體保持平穩(wěn)，主題餐飲及兒童相關(guān)業(yè)態(tài)較為活躍，平均租金環(huán)比持平為364.6元每平方米每月。

市場預(yù)測

"未來三年，二線城市均將迎來持續(xù)大規(guī)模新增供給。整體市場供過于求的情況將令市場進(jìn)一步承壓。

"經(jīng)濟(jì)增長放緩的新常態(tài)、來自電商的競爭和持續(xù)的供應(yīng)放量以及都將令二線城市商業(yè)競爭更加激烈，令市場入駐率和租金增長承壓。在此情況下，購物中心預(yù)計(jì)將引進(jìn)更多體驗(yàn)型業(yè)態(tài)以實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營，以滿足日益成熟且多元化的消費(fèi)需求。

（數(shù)據(jù)來自：第一太平戴維斯)