北京已經(jīng)提出2017年房價控制目標(biāo)，即環(huán)比不增長。如果參考這些年來北京房價芝麻開花節(jié)節(jié)高的增長態(tài)勢，感覺像是“限期治好霧霾”一樣不可能完成的任務(wù)。但是，近幾個月，北京采取了一些非常嚴(yán)厲的管控措施，一方面要滿足居民的購房與居住需求，一方面要確保房價漲跌在可控范圍內(nèi)。

對現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行管控：明碼標(biāo)價 一房一價

12月30日，北京市印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房現(xiàn)房銷售管理有關(guān)問題的通知》。通知規(guī)定，開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房前應(yīng)到所在區(qū)房管部門辦理現(xiàn)房銷售備案，同一證下未申請銷售的房屋，不得再次申請現(xiàn)房銷售備案。備案后應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開銷售全部房源，要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價，銷售價格不得高于申報價格。

目前，監(jiān)管部門已經(jīng)對高價、漲價且不接受價格引導(dǎo)的預(yù)售項目，全部一律暫緩批準(zhǔn)預(yù)售許可。

對現(xiàn)房進(jìn)行管控，表明北京樓市調(diào)控走向深入，之前更多是嚴(yán)控期房。高端樓盤定價可能會受到很大限制，開發(fā)商想通過現(xiàn)房銷售實現(xiàn)漲價的路被徹底封死，樓市豪宅化速度將明顯受阻?，F(xiàn)房與期房一塊嚴(yán)管，基本上北京房價就像如來佛收孫猴子似的，盡在掌握之中了。

對房貸進(jìn)行管控：首套房貸利率收緊至九折

北京在信貸方面，調(diào)整了首套房貸的標(biāo)準(zhǔn)，從“認(rèn)貸不認(rèn)房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢J(rèn)房又認(rèn)貸”，還差別化提高首付比例，以及上調(diào)房貸利率。

多家銀行元旦起上調(diào)首套房利率至最低9折，二套房仍然執(zhí)行上調(diào)基準(zhǔn)利率10%的政策。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，房貸利率上調(diào)到9折只是一個開始。后續(xù)隨著資金價格的上升和樓市條例的深入，有可能提高到9.5折，或者接近2014年四季度的狀態(tài)，2017年房貸利率或回升到基準(zhǔn)利率。

房貸利率優(yōu)惠的減少，無疑將帶來購房成本的增加。對購房者心理影響大。

假設(shè)商業(yè)銀行貸款300萬元，按揭30年、采取等額本息還款方式。當(dāng)房貸利率為8.5折優(yōu)惠時，執(zhí)行利率為4.165%，還款總額為525.9萬元，每月需還款14609元；當(dāng)房貸利率為九折優(yōu)惠時，利率為4.41%，還款總額541.5萬元，每月需還款15041元。即貸款300萬元的用戶在房貸利率上調(diào)至九折后，還款總額增加15.6萬元，每月還款額增加432元。還款總額增加15.6萬元。

房貸利率的上調(diào)直接抬高了支出成本，購房者買房會更趨謹(jǐn)慎，開發(fā)商就得考慮調(diào)整價格策略，房價漲幅必然會受到扼阻。

對土地供應(yīng)進(jìn)行管控：中小戶型宅地供應(yīng)比例加大

北京2016年土地供應(yīng)量與出讓金創(chuàng)了4年新低，有人將房價飆漲部分歸因于土地供應(yīng)嚴(yán)重不足。但實際上，北京2016年的土地供應(yīng)情況顯示，這是一次結(jié)構(gòu)性調(diào)整。北京正在構(gòu)建多層次土地供應(yīng)體系，圍繞低端有保障，中端有市場，高端有約束來推進(jìn)。

“9·30”后，北京宅地改革先行，在積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、減少宅地供應(yīng)之后，又推出土地“自持”，鼓勵房企變“房東”，“控地價、限房價”，重申“90/70”政策。

同時，北京正研究房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的具體舉措，鼓勵企事業(yè)單位存量土地再開發(fā)，以進(jìn)一步盤活存量資源，在當(dāng)前新增土地供應(yīng)趨緊的情況下，有效增加新房的供應(yīng)。

另外，北京加強(qiáng)與周邊城市的關(guān)聯(lián)，向河北小城市疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與人口，成為未來供地政策的主渠道。北京城市副中心已確定與北三縣統(tǒng)籌規(guī)劃。

對住房結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)行管控：存量房成購房主要途徑

北京提出2017年新開工商品住房將控制在2000萬平方米左右(2015年北京市商品房新開工面積2790.2萬平方米)，軌道交通站點周邊的中小戶型新建商品房用地供應(yīng)比例將加大。

同時，進(jìn)一步挖掘存量資源，存量房市場將發(fā)展成為居民首次購房的主要途徑。2016年北京新房和二手房交易套數(shù)大體上是1：4，也就是說，有4/5的購房家庭是通過購買二手房來解決住房問題的。

2017年北京四大行政班子遷入副中心，以及更多企事業(yè)單位向周邊疏解，將騰出更多存量資源。無論是土地的進(jìn)一步開發(fā)，還是現(xiàn)有房產(chǎn)售賣或出租，政府都有相當(dāng)大的調(diào)整空間。

在自住型商品住房管理方面，北京將進(jìn)一步完善準(zhǔn)入銷售機(jī)制，明確供應(yīng)對象和銷售管理政策，優(yōu)先考慮項目屬地?zé)o房家庭。同時，還將研究推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)制度，完善自住型商品住房定價和再上市機(jī)制。

總的看，北京在實施“9·30新政”后，房價上漲態(tài)勢已經(jīng)得到遏制。據(jù)統(tǒng)計，2016年12月，北京市新建商品住房成交均價回調(diào)到每平方米3.82萬元的水平，成交量下降10%左右。預(yù)計下一步市場將會沿著這個趨勢繼續(xù)運(yùn)行，新建商品住房成交均價總體將保持穩(wěn)定，穩(wěn)中略降可能性較大。

北京二手市場也已經(jīng)出現(xiàn)價格彈性加大的信號，意味著價格下行的通道正在打開。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉更預(yù)言：量價齊跌將是2017年北京二手房市場的大趨勢。